Что такое аренда жилья с правом выкупа
Аренда с правом выкупа — один из удобных финансовых инструментов, с помощью которого можно стать собственником жилья без необходимости сразу отдавать большую сумму денег. Такой вариант особенно привлекателен для тех, у кого пока нет полной суммы для покупки недвижимости или у кого нет возможности получить ипотечный кредит на выгодных условиях. В этой статье рассмотрим, что такое аренда жилья с правом выкупа, как она работает, чем отличается от покупки в рассрочку и другие важные нюансы.
Что такое аренда с правом выкупа и как она работает
Согласно Гражданскому кодексу Украины (ст. 810-1, ч. 2), аренда квартиры или дома с правом выкупа — это особенный вид договора найма, по которому арендодатель (юридическое лицо) передает арендатору (физическому лицу) жилье в пользование на определенный долговременный срок за плату с правом его последующего выкупа. По сути, это та же аренда объекта недвижимости на долгий срок, но ежемесячная плата при этом засчитывается в общую стоимость жилья.
Срок аренды прописывается в договоре, но он не может быть больше 30 лет. В конце срока после оплаты остаточной стоимости или в случае досрочной оплаты всей стоимости арендатор может оформить право собственности на недвижимость. До момента перехода права собственности арендатор считается только пользователем жилплощади, но не ее владельцем.
Зарегистрировать место проживания в арендованной квартире можно только с согласия законного собственника. Также арендодатель может дать согласие на перепланировку или реконструкцию жилья.
Основные отличия аренды с правом выкупа от обычной аренды и покупки жилья в рассрочку
Аренда с правом выкупа сочетает в себе особенности обычной аренды жилья и покупки в рассрочку, но все же у нее есть ключевые отличия.
Отличия аренды с правом выкупа от обычной аренды:
Цель. Обычная аренда предполагает только временное пользование жилплощадью без права собственности. В случае с арендой с выкупом арендатор получает возможность в будущем выкупить жилье.
Выплаты. При аренде объекта с выкупом часть ежемесячной арендной платы засчитывается как предварительный взнос в будущую покупку. При обычной аренде квартирант просто отдает арендную плату за пользование жильем.
Обязательства. В договоре аренды с выкупом прописываются условия, когда и как жилплощадь может перейти в собственность арендатора. В договоре обычной аренды такого нет.
Отличия аренды с правом выкупа от покупки в рассрочку:
Собственность. При оформлении рассрочки покупатель сразу заключает договор купли-продажи и становится собственником жилья (с ограничением права распоряжения до полной выплаты). При аренде с выкупом право собственности передается только после выполнения всех условий договора.
Гибкость. Аренда с выкупом может предусматривать вариант отказа от покупки, тогда как рассрочка — это обязательство купить указанный в договоре объект недвижимости.
Начальный взнос. В рассрочке часто есть обязательный первый взнос, в аренде с выкупом его может не быть или он может быть меньше по размеру.
Аренда жилья с последующим выкупом — это промежуточный вариант для тех, кто еще не готов к полноценной покупке, но и не хочет тратить деньги только на аренду.
Оформление договора аренды с правом выкупа
Аренда жилья с правом выкупа удостоверяется только заключенным письменным договором. При этом объектом аренды может выступать квартира или ее часть, жилой дом или его часть, назначаемые или пригодные для постоянного проживания в них. Договор аренды подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
Договор аренды с правом выкупа объединяет в себе черты договора аренды и договора купли-продажи недвижимости. Чем детальнее будут описаны правовые взаимоотношения между арендатором и арендодателем, тем меньше рисков и споров возникнет. Целью договора должна быть передача права собственности на жилье арендатору после уплаты арендных платежей.
Что обязательно должно быть указано в договоре аренды жилья с правом выкупа:
наименования сторон;
характеристики жилья, что передается в аренду;
срок, на который заключается договор;
размер, порядок формирования, форма и сроки внесения арендных платежей и условия их пересмотра;
основания для досрочного расторжения договора и порядок возврата средств;
формирование резерва непредусмотренных расходов, связанных с обслуживанием обязательств арендатора;
обязательства и ответственность сторон.
Договор аренды с выкупом прекращается при полной уплате арендных платежей в определенный срок или досрочно.
Риски аренды жилья с правом выкупа
Аренда жилой недвижимости с правом выкупа может быть удобным вариантом, но этот формат несет и определенные риски, которые важно учесть перед подписанием договора.
Чем может быть опасна аренда с правом выкупа:
недобросовестный арендодатель — собственник жилья может отказаться продавать объект после окончания срока аренды или попробовать изменить условия, поэтому важно внимательно проверить договор и дополнительно проконсультироваться с юристом;
потеря накопленных средств — если арендатор не сможет выполнить условия договора, он может потерять уже оплаченные суммы, поэтому важно заранее убедиться, что соответствующий пункт включен в договор;
повышение стоимости — за время действия договора аренды цена на жилплощадь может измениться в большую сторону, поэтому важно зафиксировать стоимость в договоре;
правовой статус жилья — объект может иметь обременения, находиться в залоге или быть предметом судовых споров, поэтому важно проверить недвижимость в Госреестре имущественных прав.
Также следует учитывать, что арендная плата за квартиру или дом с правом выкупа чаще всего преимущественно выше, чем обычная аренда. Чтобы не нарушать условий договора, важно заранее просчитать, получится ли ежемесячно выплачивать указанные суммы.
Право на расторжение договора аренды с последующим выкупом
Договор аренды жилья с последующим выкупом можно расторгнуть добровольно или в судебном порядке. При расторжении договора по взаимному соглашению сторон возврат уплаченных средств производится в соответствии с условиями заключенного договора. Арендатор обязан предупредить арендодателя о своем намерении расторгнуть договор за 3 месяца в письменном виде.
Договор аренды жилья с выкупом можно расторгнуть добровольно и по инициативе арендодателя. Но только в том случае, если жилплощадь понадобилась ему для личного проживания или проживания членов его семьи. В этом случае арендодатель предупреждает арендатора не позже, чем за 2 месяца.
Договор аренды с правом выкупа может быть расторгнут и по решению суда по требованию арендодателя в таких случаях:
арендатор не вносил плату за аренду жилья на протяжении 6 месяцев, если в договоре не прописан больший срок;
арендатор или другие лица, за действия которых он не отвечает, разрушили или испортили жилплощадь.
Обратиться в суд для расторжения договора может и арендатор, если другая сторона не выполняет условия договора. В любом случае решение о возврате средств принимает суд. При расторжении договора аренды арендатор подлежит выселению из жилплощади без предоставления ему другого жилого помещения.
