Как определить рыночную стоимость недвижимости
Для быстрой и выгодной продажи недвижимости крайне важно правильно определить ее реальную стоимость. Когда цена объекта завышена, продавцу сложно найти покупателя. Когда стоимость занижена, собственник получает меньшую выгоду от продажи имущества. Рассмотрим, что такое рыночная стоимость недвижимости, чем она отличается от оценочной стоимости и как ее определить.
Что такое рыночная стоимость недвижимости
Рыночная стоимость недвижимости — это цена, которая устанавливается таким образом, чтобы она устраивала обе стороны сделки: продавца и покупателя. Стоимость формируется рынком: для оценивания объекта учитываются цены на аналогичные по размеру и расположению квартиры или дома. При этом на цену могут влиять и особенности конкретной жилплощади: состояние, ремонт, наличие мебели и техники и пр.
В чем разница между рыночной и оценочной стоимостью
Рыночная и оценочная стоимость — это разные понятия, поэтому не стоит их путать. Если рыночную стоимость квартиры или другого объекта можно определить самостоятельно или с помощью риелтора, то оценочную стоимость устанавливает оценщик. При этом экспертная оценка может не совпадать с оценкой агента недвижимости.
Оценка недвижимости экспертом проводится в обязательном порядке перед продажей объекта, так как она может повлиять на сумму налогов и сборов. Если оценочная стоимость оказалась ниже, чем реальная стоимость недвижимости, нотариус проводит расчет налогов с большей суммы. В этом случае в договоре купли-продажи указывается фактическая рыночная цена недвижимости и с нее уже уплачивается налог.
Бывает и так, что оценочная стоимость оказывается выше рыночной. В этом случае также придется заплатить налоги с большей суммы, хотя по факту продавец укажет в договоре реальную сумму сделки и именно столько получит денег.
Что влияет на рыночную стоимость недвижимости
На рыночную стоимость объекта влияют множество факторов. Среди них расположение недвижимости, престижность района, технология возведения дома (панельный, кирпичный, монолитно-каркасный), год постройки, состояние квартиры, площадь жилья и пр.
Что больше всего влияет на формирование реальной стоимости объекта:
характеристики — тип планировки, размер кухни, совмещенный или раздельный санузел, высота потолков, тип стен, наличие балкона (открытого или застекленного) и пр.;
состояние и возраст — как давно был построен дом, когда был проведен ремонт в квартире, в каком состоянии находится подъезд;
инфраструктура — есть ли рядом метро или остановка общественного транспорта, есть ли паркинг или открытая стоянка, есть ли магазины, школы, садики, торгово-развлекательные центры, медицинские учреждения и другие инфраструктурные объекты, а также нет ли рядом заводов и других промышленных объектов, свалок, кладбища и пр.;
срочность продажи — если срочно нужны деньги и важно продать квартиру как можно быстрее, то придется серьезно снизить цену.
На формирование цены квартиры влияет также наличие похожих объектов поблизости. Если есть конкуренты, значит, стоимость, скорее всего, придется немного снизить, чтобы выделить свое предложение и привлечь потенциальных покупателей.
В зависимости от того, какие объекты нужно оценить, могут учитываться разные факторы для определения стоимости. К примеру, если нужно продать земельный участок под строительство дома, здесь важную роль будет играть удаленность от трассы, природа, форма участка, наличие коммуникаций и пр. В случае с продажей коммерческой недвижимости на формирование рыночной стоимости существенно влияет потенциальная прибыльность объекта: в каком районе он находится, хорошая ли там проходимость людей, есть ли рядом магазины, кафе и другие заведения и т. п.
Как самостоятельно определить рыночную стоимость объекта недвижимости
Определить рыночную стоимость своего имущества можно и самостоятельно, то есть без привлечения специалиста по недвижимости. Сделать это можно несколькими способами.
Для определения стоимости квартиры можно воспользоваться специальными онлайн-калькуляторами, доступными на некоторых специализированных сайтах с объявлениями. Такой калькулятор подсчитает среднерыночную стоимость, ориентируясь на информацию с похожих объявлений. Но ориентироваться только на этот расчет неправильно, так как он все же не может учитывать индивидуальные особенности объекта, например недавно сделанный ремонт или измененную планировку.
Стоимость, сформированную онлайн-калькулятором, можно брать за отправную точку, при этом важно дополнить ее другими исследованиями. Следует обязательно изучить актуальные предложения на рынке, которые похожи по своим параметрам с выставляемым на продажу объектом.
Найти аналогичные объекты недвижимости можно на специализированных сайтах, в тематических группах в социальных сетях, на рекламных площадках. Стоит изучить не менее десяти вариантов, чтобы оценка была как можно более объективной. Если квартиры отличаются по площади, удобнее всего рассчитать стоимость квадратного метра, после чего сравнить результаты.
Правильно определить реальную стоимость недвижимости своими силами довольно сложно. Продавец всегда несознательно хочет ее завысить, так как речь идет о его имуществе, в которое он вкладывал свои деньги. В то же время завышенная цена приведет к сниженному интересу со стороны потенциальных покупателей. Когда же продавец начнет уменьшать заявленную в объявлении цену, это может тоже негативно сказаться на привлекательности объекта. Если объявление долго висит на сайте и квартира не продается, а цена периодически снижается, многие покупатели посчитают, что с этим объектом что-то не так. Вот почему так важно сразу правильно определить рыночную стоимость.
Почему стоит обратиться к профессионалам для оценки недвижимости
Для продажи квартиры или другого объекта обязательно нужно обратиться к оценщику, чтобы получить отчет об оценке имущества. Документ необходим для определения суммы налогов нотариусом во время заключения сделки. При этом обращаться к риелтору для определения рыночной стоимости необязательно и многие пренебрегают этой возможностью. Хотя это удобно и выгодно для продавца.
Вот несколько основных причин, почему стоит обратиться к профессиональным агентам для оценки недвижимости:
риелтор хорошо знает рынок недвижимости, текущую ситуацию и характеристики, которые помогут увеличить стоимость объекта;
агент подскажет, что можно изменить или улучшить без особых усилий, чтобы получилось продать квартиру дороже;
специалист определит реальную стоимость объекта, что поможет продать его в кратчайшие сроки, при этом с выгодой для продавца;
риелтор знает, как оценить недвижимость даже в том случае, когда это нестандартный объект и на рынке нет аналогичных предложений.
Не менее важно и то, что, обращаясь в агентство за оценкой, продавец экономит свое время и силы. Ему не придется изучать рынок самостоятельно, просматривать десятки объявлений, сравнивать чужие квартиры со своей, чтобы понять, какую цену поставить на свою жилплощадь. Риелтор оценит квартиру быстро и правильно.
Обращайтесь в АН «Маяк», чтобы продать недвижимость по выгодной рыночной стоимости.
