Договор дарения и договор купли-продажи: в чем отличие и что лучше
При покупке недвижимости заключается договор купли-продажи. Такая сделка предусматривает обязательство уплатить определенные налоги и сборы. С целью экономии некоторые покупатели и продавцы принимают решение заключить не договор купли-продажи, а договор дарения, так как во втором случае расходы получаются меньше. Стоит ли так делать, в чем отличия этих договоров, нужно ли заключать договор купли-продажи или дарственная тоже подходит — все это рассмотрим подробнее далее.
Чем отличается договор дарения от договора купли-продажи
Договор купли-продажи — это договор, по которому продавец обязуется передать имущество в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять имущество и заплатить за него определенную денежную сумму.
Договор дарения — это подписанный юридический документ, по которому одна сторона передает добровольно и без вознаграждения право собственности на недвижимое имущество другой стороне. Этот договор порой по разным причинам используют как скрытый договор купли-продажи.
Чем отличаются договор купли-продажи и договор дарения:
При договоре дарения имущество передается на безвозмездной основе, тогда как при договоре купли-продажи покупатель должен заплатить продавцу;
При покупке недвижимости в браке, она принадлежит супругам. При дарении имущества одному из супругов другой супруг не является его собственником и не может на него претендовать.
Признать недействительным договор купли-продажи крайне сложно. Оспорить договор дарения вполне реально. Даритель может аннулировать договор, если к нему или его семье применялись угрозы, шантаж, обман и т. п.
Объект, владельцем которого является несовершеннолетнее лицо, можно продать при наличии разрешения органов опеки и попечительства. В то же время подарить такой объект нельзя.
При заключении договора купли-продажи срок исковой давности составляет 3 года, при заключении договора дарения — всего 1 год.
При продаже своей части недвижимости совладелец должен уведомить других собственников. У них есть преимущественное право на покупку этой части квартиры или дома. В то же время подарить свою выделенную часть имущества можно и без уведомления других совладельцев.
Заключение договора купли-продажи и заключение договора дарения также предусматривают свои особенности налогообложения. При покупке жилья нужно уплатить НДФЛ и военный сбор, которые рассчитываются от указанной в договоре стоимости недвижимости.
Если говорить о налогах при заключении договора дарения, то на сумму расходов будет влиять то, кто и кому дарит квартиру. Налог не нужно платить при дарении имущества родственникам первой или второй линии. Если же одаряемый не является близким родственником, ему придется заплатить налог в размере 5% и военный сбор в размере 1,5% от оценочной стоимости объекта.
Что лучше — сделать дарственную или договор купли-продажи
Если говорить только о дополнительных расходах и речь идет о близком родственнике, то выгоднее заключить договор дарения: налоги платить не придется. Но есть также фактор риска, не только уплаты налогов.
Какой бы договор не заключался, покупатель или одаряемый становится владельцем имущества. Но от вида соглашения зависит то, насколько он рискует потерять приобретенное имущество и каковы могут быть последствия этой потери.
Если под договором дарения стороны решили скрыть другую сделку — продажу недвижимости, покупатель должен понимать, что обжаловать этот договор проще простого, то есть он серьезно рискует остаться и без денег, и без квартиры. Если «продавец»-даритель докажет, что в действительности он не хотел заключать договор дарения, то в суде документ могут признать недействительным. При этом нигде не указано, что одаряемый давал деньги дарителю, ведь, согласно такому типу договору, имущество передается безвозмездно.
На каких основаниях может быть обжалован договор дарения:
на общих основаниях;
заключение под влиянием ошибки;
заключение под влиянием обмана;
заключение под влиянием насилия;
заключение в результате злоумышленной договоренности представителя одной стороны с другой стороной;
заключение под влиянием тяжелого обстоятельства.
Чаще всего инициаторами обжалования выступают родственники дарителя, которые не смогли получить свою выгоду из-за заключения сделки. Если суд признает договор недействительным, имущество вернется в собственность дарителя: у него будет и недвижимость, и полученные ранее деньги.
Договор купли-продажи тоже могут обжаловать, но в реальности такие ситуации нечастые. Даже если такой договор и признают недействительным, то покупатель получит свои деньги обратно, точнее, ту сумму, что была указана в договоре. Вот почему важно прописывать в договоре реальную стоимость недвижимости.
Если есть вопросы по договорам дарения и купли-продажи или сложно разобраться во всех нюансах заключения сделки при продаже недвижимости, стоит обратиться за консультацией в АН «Маяк». Наши риелторы и юристы ответят на все вопросы и помогут заключить сделку без риска.
