Налоги при продаже и покупке недвижимости в Украине в 2026 году

С 1 декабря 2024 года налогообложение сделок с недвижимостью в Украине стало более ощутимым для участников рынка. Причиной этому стали изменения в Налоговом кодексе: повышение военного сбора с 1,5% до 5% напрямую повлияло на итоговую сумму расходов при продаже жилья. Теперь сделки обходятся заметно дороже, чем в предыдущих годах.

Размер налогов при покупке и продаже недвижимости зависит не только от цены объекта, но и от конкретных условий сделки. Ключевую роль играют срок владения квартирой или домом и количество продаж в течение календарного года. Эти факторы определяют, будет ли продавец освобожден от налогообложения или обязан уплатить НДФЛ и военный сбор по полной ставке.

В этой статье разберем, какие налоги платит продавец, какие расходы ложатся на покупателя и на что стоит обратить внимание, планируя сделку с недвижимостью в Украине в 2026 году.

От чего зависит налог при продаже недвижимости

Сумма налогов при продаже недвижимости не может быть фиксированной, так как она формируется с учетом условий конкретной сделки и может существенно отличаться даже при одинаковой стоимости объектов. На размер налогов влияют следующие факторы:

• Первая или повторная продажа в течение года. Если недвижимость продается впервые за календарный год, продавец может воспользоваться налоговыми льготами. Вторая и каждая последующая продажа в том же году облагаются налогами по полной ставке независимо от срока владения объектом.

• Срок владения недвижимостью. Для первой продажи ключевой момент — срок нахождения объекта в собственности. При владении более 3 лет доход от продажи может не облагаться налогами. Если недвижимость находилась в собственности менее 3 лет, применяется НДФЛ и военный сбор.

• Подтверждение первоначальной стоимости. Наличие документов, подтверждающих цену приобретения недвижимости, позволяет платить налог только с разницы между покупкой и продажей. При отсутствии таких документов налог начисляется на всю сумму, указанную в договоре купли-продажи.

• Происхождение недвижимости — наследство, дарение или покупка. Продажа недвижимости, полученной по наследству, освобождается от налогообложения независимо от срока владения. Объекты, полученные в дар, облагаются налогами по общим правилам и не приравниваются к наследству.

• Тип недвижимости — жилая или коммерческая. Для жилой недвижимости предусмотрены льготные условия при первой продаже. Коммерческая недвижимость облагается налогами всегда независимо от срока владения и количества сделок.

Знание того, как формируются налоги при продаже недвижимости, помогает спланировать расходы еще до оформления сделки и избежать неожиданных финансовых потерь.

Какие налоги платит продавец недвижимости

Основная налоговая нагрузка при продаже недвижимости в 2026 году ложится на продавца и предусматривает два обязательных платежа — налог на доходы физических лиц (НДФЛ) и военный сбор. Их размер напрямую зависит от того, какая по счету это продажа в течение года и как долго объект находился в собственности.

Первая продажа недвижимости в течение года:

• более 3 лет владения — НДФЛ 0%, военный сбор 0%;

• до 3 лет владения — 5% НДФЛ + 5% военный сбор.

Вторая и последующие продажи в течение года:

• 18% НДФЛ + 5% военный сбор, при этом срок владения недвижимостью значения не имеет.

Военный сбор уплачивается только в тех случаях, когда начисляется НДФЛ. Если продажа освобождена от налога на доходы, военный сбор также не взимается.

Как уже упоминалось выше, при наличии документов, подтверждающих первоначальную стоимость приобретения недвижимости, налог начисляется не на всю сумму продажи, а только на разницу между ценой покупки и ценой продажи. Если такие документы отсутствуют, налог рассчитывается со всей суммы, указанной в договоре купли-продажи или оценке.

Рассмотрим пример — квартира куплена за 2 000 000 грн и продана за 2 500 000 грн. Если подтверждена первоначальная стоимость, то налоговая база составляет 500 000 грн. При второй продаже в году сумма налогов составит — 18% НДФЛ + 5% военный сбор = 23% от 500 000 грн, то есть 115 000 грн. Если подтверждающих документов нет, налог начисляется на всю сумму продажи — 2 500 000 грн. В результате сумма налогов составит 575 000 грн.

Напомним, что продавец освобождается от налогов при продаже недвижимости, полученной по наследству от родственников первой степени. Также законодательством предусмотрены отдельные льготы для некоторых категорий граждан, но они применяются в ограниченных случаях и требуют документального подтверждения. К ним относятся лица с инвалидностью 1 группы, ветераны боевых действий, внутренне перемещенные лица, которые получили компенсацию за разрушенное жилье.

Если продавец принял решение заключить договор по заниженной цене, он должен понимать, что несет налоговые риски. Если фискальные органы признают, что стоимость продажи ниже рыночной, то могут доначислить налоги.

Какие налоги платит покупатель недвижимости

При покупке недвижимости в 2026 году налоговая нагрузка на покупателя значительно меньше, чем на продавца, но полностью избежать обязательных платежей не получится. Основной налог — это сбор на обязательное государственное пенсионное страхование в размере 1% от стоимости недвижимости. Этот платеж является обязательным для большинства сделок на вторичном рынке: покупатель уплачивает его до нотариального удостоверения договора купли-продажи.

При оформлении договора уплачивается также государственная пошлина в размере 1% от стоимости объекта. Формально плательщиком этой пошлины по закону является продавец, но на практике стороны нередко договариваются о перераспределении расходов, например, покупатель берет часть платежей на себя или компенсирует их в общей сумме сделки.

Дополнительные расходы при купле-продаже недвижимости

Кроме налогов и обязательных сборов, при оформлении сделки купли-продажи недвижимости стоит учитывать и сопутствующие расходы, так как они напрямую влияют на общий бюджет сделки:

• нотариальные услуги — размер расходов зависит от стоимости объекта и условий сделки и в среднем составляет 0,5–1%;

• оценка недвижимости — стоимость оценки зависит от типа и расположения недвижимости;

• регистрационные платежи — включают расходы на внесение изменений в Государственный реестр прав на недвижимое имущество и оформление права собственности на нового владельца;

• комиссия риэлтора — при участии агентства недвижимости определенный процент от стоимости объекта (обычно 3–5%) оплачивается покупателем, продавцом или распределяется между сторонами по договоренности.

Перед сделкой стоит уточнить размер оплаты нотариуса и оценщика и сразу заложить в бюджет эти расходы. Это поможет избежать ситуации, когда сделка откладывается из-за нехватки средств на оформление.

Перед продажей недвижимости лучше всего проконсультироваться со специалистом по недвижимости, чтобы точно определить, нужно ли платить налоги и в каком размере, нет ли льгот в конкретном случае. Риэлторы АН «Маяк» знают все особенности налогообложения при продаже и покупке недвижимости в Украине, поэтому ответят на все интересующие вопросы и помогут заключить сделку без рисков и с максимальной выгодой.