Недвижимость в Черногории для украинцев

Черногория — страна с благоприятным климатом, хорошим уровнем жизни и выгодным расположением практически в центре Европы. Местные курорты пользуются большой популярностью среди туристов. Все это может стать поводом для покупки недвижимости в Черногории для личного пользования или с целью инвестиций. Рассмотрим подробнее, могут ли украинцы покупать жилье в этой стране, какие есть преимущества, из каких этапов состоит процедура заключения сделки и многое другое.

Можно ли украинцу купить недвижимость в Черногории

Иностранцы, в том числе граждане Украины, не ограничены в приобретении жилой недвижимости в Черногории. Напротив, местные власти стараются привлекать иностранные инвестиции: покупатели жилья в этой стране могут претендовать на получение вида на жительство.

Единственное ограничение — это запрет на покупку сельскохозяйственной земли, лесов, участков в национальных парках, памятников культуры. Иностранцам также нельзя покупать недвижимое имущество на островах или менее чем в километре от государственной границы.

Физические лица могут покупать земельные участки площадью не более 5 000 м². На этой земле должен находиться объект недвижимости. Если его нет, тогда должен быть утвержден план строительства объекта.

Почему стоит купить недвижимость в Черногории

Рынок недвижимости Черногории стабильно развивается, что может быть одной из основных причин для приобретения местного жилья для инвесторов. С 2017 года цены на квартиры и дома демонстрируют стабильный рост в среднем на 7% в год. Но это далеко не единственное преимущество, которое может получить покупатель квартиры или виллы у моря.

Вот основные факторы в пользу того, чтобы купить недвижимость в Черногории:

• в стране есть горы и море, здесь теплый климат и хороший уровень экологии;

• Черногория планирует вступить в Евросоюз, у государства развивающаяся экономика;

• цены на жилую и коммерческую недвижимость считаются одними из самых доступных в Европе;

• при покупке жилья на первичном рынке не нужно платить налоги, при этом недвижимость от застройщика качественная и сдается в эксплуатацию уже готовой к проживанию;

• в курортный сезон купленные апартаменты можно выгодно сдавать в аренду туристам.

По прогнозам экспертов, вступление Черногории в ЕС, которое состоится еще до 2030 года, может спровоцировать существенный рост цен на недвижимость. Сейчас пока есть возможность купить жилье по выгодной стоимости.

Сколько в среднем стоит недвижимость в Черногории

Цены на жилую недвижимость в Черногории в 2024 году находятся примерно на одном уровне с ценами на жилье в Киеве. Средняя стоимость квадратного метра в этой стране — от 1200 до 2100 евро.

На формирование цен на недвижимость влияет несколько факторов:

• Регион, расстояние до моря и вид из окна. Чем ближе к морскому побережью, тем, соответственно, дороже жилье. Компактная 2-комнатная квартира на первой линии на вторичном рынке стоит около 100 000 евро.

• Тип жилья. Как и в других курортных странах, квартиры обходятся дешевле, чем виллы. Если 4-комнатную квартиру можно купить за 150 000 и выше, то за виллу придется отдать в четыре раза больше. Но важно отметить, что и площадь вилл здесь внушительная — не менее 300 квадратных метров.

• Принадлежность жилья к исторической ценности. В некоторых районах Черногории жилые дома находятся под охраной как исторически значимые. Это также повышает стоимость недвижимости. Такая однокомнатная квартира может стоить от 180 000 евро.

Если нужно найти бюджетное жилье в Черногории, стоит обратить внимание на небольшие города, которые не пользуются большим спросом у туристов. В таких городах стоимость квартир относительно невысокая: цена за квадратный метр составляет примерно 600–700 евро.

Средние цены на недвижимость можно найти в Баре: от 1000 до 1600 евро за квадратный метр. В Будве стоимость квадратного метра уже выше и составляет 1800–2500 евро. Самое дорогое жилье находится на берегу большой бухты Адриатического моря: здесь средняя цена за 1 м² достигает 4200 евро.

Какие налоги и дополнительные сборы при покупке недвижимости в Черногории

При приобретении жилой недвижимости в Черногории покупатель должен заплатить налог в размере 3–5% от суммы сделки. Налог не нужно платить только в том случае, если приобрести квартиру в новостройке у юридического лица-застройщика, который является плательщиком НДС.

Кроме налога, есть еще обязательные дополнительные сборы:

• государственная пошлина за получение свидетельства о собственности — 5 евро;

• такса за регистрацию в кадастре — 28 евро.

Покупатель должен учитывать и другие расходы на покупку жилья, так как ему нужно заплатить еще и риелтору, переводчику и нотариусу. Размер комиссионных риелтора и стоимость услуг переводчика зависит от предварительных договоренностей.

Сколько придется заплатить за услуги нотариуса, зависит от стоимости недвижимого имущества. Стоит ориентироваться на такую тарифную сетку:

• стоимость квартиры или дома в пределах 5000–20000 евро — 145 евро;

• от 20 001 до 40 000 евро — 206 евро;

• от 40 001 до 60 000 евро — 302 евро;

• от 60 001 до 80 000 евро — 363 евро;

• от 80 001 до 120 000 евро — 423 евро;

• за каждые следующие 15 000 евро — доплата в размере 12,1 евро.

Общая стоимость услуг нотариуса не может превышать 5000 евро.

В дальнейшем собственник раз в год платит налог на владение недвижимым имуществом. Размер этого налога колеблется от 0,1% до 1% от стоимости жилья и зависит от состояния и расположения объекта недвижимости. В расходы входят также коммунальные платежи. Если рассматривать их размер на примере квартиры площадью 90 квадратных метров, то в среднем он составляет 130 евро ежемесячно.

В каком городе лучше купить недвижимость в Черногории

При выборе города для покупки недвижимости нужно ориентироваться на цель приобретения жилья. Для личного пользования и постоянного проживания стоит рассмотреть такие города, как Тиват, Бар, Подгорица, Сутоморе, Котор.

Если хочется приобрести квартиру или виллу в курортном городе для последующей сдачи в аренду туристам, тогда можно выбрать Будву, Герцег Нови, Ульцинь, Котор или Свети Стефан. Самые привлекательные для инвесторов — это Будва и Будванская Ривьера. Присмотреть квартиры и апартаменты для инвестирования средств можно также в Бечичи, Добра Воде, Рафаиловичах, Кунье, Столиве, Ораховаце.

Как происходит процедура покупки недвижимости в Черногории

Запустить процесс покупки недвижимости в Черногории можно и дистанционно. Необязательно сразу приезжать в страну, чтобы выбрать подходящую квартиру или дом: сделать это можно и онлайн. Но на самой сделке, то есть на подписании договора купли-продажи, нужно присутствовать лично.

В целом, процедура покупки недвижимости в Черногории включает в себя шесть основных этапов:

1. Поиск риелтора и выбор объекта недвижимости. На этом этапе покупатель присматривается к предложениям продавцов и определяется с теми, которые его заинтересовали. В это же время проводится проверка документов по заинтересовавшему объекту (такую работу стоит доверить риелтору). Если жилье подходит, стоит обсудить с продавцом сроки оформления сделки.

2. Поиск переводчика и нотариуса. Судового переводчика важно найти даже тем, кто знает черногорский язык, так как этот специалист не просто переводит, а и заверяет переведенные документы.

3. Подписание предварительного договора и оформление задатка. Покупатель и продавец подписывают договор, в котором прописаны условия сделки. Покупатель вносит задаток путем перевода денег на банковский счет. Обычно он не превышает 5–10% от стоимости недвижимости. Это удобно, если нет возможности сразу отдать всю сумму. После передачи задатка продавец обязуется не предлагать этот объект другим клиентам. При нарушении обязательства он возвращает покупателю задаток в двойном размере. Если же передумает покупатель, то задаток остается у продавца.

4. Подписание основного договора. Для заключения сделки у покупателя должен быть с собой загранпаспорт, а у продавца — удостоверение личности и документ о праве собственности на объект. Подписание договора происходит в государственном нотариальном органе в присутствии переводчика, нотариуса и риелтора. Документ скрепляется печатью судебного органа Черногории. Расчет по сделке проводится в безналичной форме на счет продавца или нотариуса. Когда продавец получает деньги за недвижимое имущество в полном объеме, право собственности переходит покупателю.

5. Регистрация права собственности. Для регистрации права собственности на купленную жилплощадь покупателю нужен индивидуальный налоговый номер. С ним необходимо посетить городскую администрацию и написать заявление на изменение имени собственника в кадастре. Здесь же придется оплатить регистрационный сбор. Документы о государственной регистрации будут готовы в течение 30 дней.

6. Уплата налога. После оформления сделки купли-продажи недвижимости на вторичном рынке у нового владельца есть 15 рабочих дней, чтобы обратиться в налоговую инспекцию и получить расчет суммы налога. Через 2–3 недели приходит соответствующее уведомление с просьбой оплатить налог. На оплату есть 15 рабочих дней. В случае неоплаты насчитывается пеня.

Покупатель имеет право пользоваться приобретенной недвижимостью сразу после оплаты и получения ключей.

Чтобы безопасно купить жилье в Черногории для себя или с целью инвестиций, найти объект по выгодной цене, избежать возможных «подводных камней», стоит обратиться за помощью к профессионалам. У риелторов агентства недвижимости «Маяк» есть большой опыт в подборе объектов в городах Черногории для украинцев и знания, как провести всю процедуру правильно и законно.