Новый закон о сделках с недвижимостью: что изменится с 1 января 2026 года
С начала 2026 года тема сделок с недвижимостью в Украине снова оказалась в центре внимания. В информационном пространстве продолжают активно обсуждать «новые правила» покупки и продажи жилья, усиление контроля за доходами и возможные сложности при оформлении договоров купли-продажи недвижимости. Поводом стал вступивший в силу , которым были внесены изменения в Налоговый кодекс и обновлен порядок отчетности нотариусов.
На практике стало понятно, что кардинальных изменений для украинцев не произошло. Официальные разъяснения Министерства юстиции, Государственной налоговой службы и Нотариальной палаты Украины подтверждают, что нововведения касаются, прежде всего, формата и сроков налоговой отчетности нотариусов, а не порядка заключения сделок с недвижимостью для покупателей и продавцов.
В этом материале рассмотрим, что именно изменилось с 1 января 2026 года, какие мифы продолжают циркулировать вокруг нового закона и что эти изменения означают на практике для тех, кто планирует покупку недвижимости.
Что именно изменилось с 1 января 2026
С начала этого года в Украине , предусмотренные Законом Украины № 4536-IX и новыми редакциями соответствующих норм Налогового кодекса Украины. Основное изменение касается того, как и когда нотариусы должны передавать информацию в контролирующие органы. Государственные (муниципальные) нотариальные конторы продолжают подавать данные ежемесячно. В то же время частные нотариусы теперь подают отчет ежеквартально, но при этом с обязательной помесячной детализацией данных по каждому месяцу квартала.
Отчетность подается по форме Приложения 4-ДФ к налоговому расчету о доходах физических лиц и включает сведения:
об удостоверенных договорах купли-продажи и мены движимого и недвижимого имущества между физическими лицами;
об удостоверенных договорах дарения;
о выданных свидетельствах о праве на наследство.
Документ подается по месту нахождения нотариальной конторы или рабочего места частного нотариуса.
В новой отчетности нотариусы обязаны указывать стоимость сделки, суммы уплаченного налогового обязательства по каждой сделке и другие данные, предусмотренные соответствующими нормами НКУ. Благодаря этому контролирующие органы могут более системно отслеживать рынок недвижимости, движение средств и правильность начисления обязательных платежей, таких как налог на доходы физических лиц и военный сбор.
Важно понимать, что новые требования в отчетности нотариусов не означают введение новых правил проверки происхождения средств для граждан. Правила финмониторинга при операциях с недвижимостью, включая проверку источника средств при сделках на суммы от 400 000 грн, действуют более 10 лет и не изменились в 2026 году.
Чего не будет: развеивание мифов
Несмотря на то, что изменения уже вступили в силу, вокруг сделок с недвижимостью все еще циркулирует множество слухов. Большинство из них не подтверждаются ни законодательством, ни . Рассмотрим ключевые мифы и факты, которые важно знать покупателям и продавцам.
Миф 1. С 2026 года вводятся новые жесткие правила покупки недвижимости
На самом деле никаких новых правил удостоверения договоров купли-продажи недвижимости не вводилось. Процедура сделки осталась прежней: нотариус проверяет документы сторон, удостоверяет договор и регистрирует право собственности в Государственном реестре вещных прав.
Миф 2. С 1 января 2026 года покупателей обяжут объяснять происхождение каждой гривны
Проверка источников происхождения средств — не нововведение 2026 года. Эти требования действуют более десяти лет в рамках законодательства о финансовом мониторинге. С января 2026 года они не были усилены и не дополнились новыми обязанностями для граждан.
Миф 3. Без специальных справок или новых деклараций квартиру купить невозможно
Закон №4536 не вводит никаких дополнительных справок, деклараций или заявлений для покупателей и продавцов недвижимости. Перечень документов, необходимых для сделки, остался тем же и определяется действующим гражданским, налоговым и нотариальным законодательством.
Миф 4. Недвижимость со «старыми» документами нужно срочно переоформить
Права собственности, оформленные до 2013 года, признаются государством и остаются действительными. Обязанности принудительно переоформлять такие объекты или вносить их в реестр до 1 января 2026 года не существует. Внесение данных в Государственный реестр — рекомендация, а не обязательство.
Миф 5. Государство усилило контроль за гражданами через новые налоговые механизмы
Изменения касаются исключительно отчетности нотариусов перед налоговыми органами. Они направлены на систематизацию информации и контроль корректности уплаты налогов, а не на введение дополнительного контроля за сторонами сделки.
Миф 6. Сделки с недвижимостью станут массово «блокироваться»
Никаких автоматических запретов или массовых отказов в удостоверении договоров изменения не предусматривают. Возможные задержки могут возникать только в случае ошибок в документах или несоответствия требованиям, которые действовали и раньше.
Большинство подобных «страшилок» — это всего лишь неверное толкование изменений в налоговой отчетности нотариусов или откровенная дезинформация.
Что это значит для покупателя
Для тех, кто планирует покупать недвижимость в 2026 году, изменения, вступившие в силу с 1 января, не означают усложнения самой сделки. Процедура купли-продажи осталась привычной, но есть несколько практических моментов, которые покупателю важно учитывать.
Что важно понимать покупателям недвижимости:
Процесс покупки не изменился. Договор купли-продажи по-прежнему удостоверяется нотариусом, право собственности регистрируется в Государственном реестре вещных прав, а данные о сделке передаются в налоговые органы нотариусом автоматически. Покупателю не нужно подавать дополнительную отчетность или обращаться в налоговую самостоятельно.
Требования к документам не изменились. Перечень документов для покупки квартиры или дома не расширился. Если у покупателя есть стандартный пакет документов и подтвержденное происхождение средств (официальный доход, кредит, средства от продажи другого имущества, наследство и т. д.), сделка проходит в обычном режиме, как и в предыдущие годы.
Финансовый мониторинг все еще действует. Проверка источника средств никуда не делась. Как и раньше, нотариус обязан оценивать риски сделки в рамках финансового мониторинга. Покупателю важно заранее подготовить документы, подтверждающие происхождение средств, чтобы избежать задержек при оформлении договора.
Больше внимания уделяется документам. Изменения в отчетности нотариусов и уточнение процедур регистрации означают, что ошибки, неточности или противоречия в документах могут привести к затягиванию регистрации права собственности. Для покупателя это сигнал уделять больше внимания проверке объекта и корректности всех данных еще до подписания договора.
«Старые» объекты требуют тщательной проверки. Если недвижимость оформлена по документам, выданным до 2013 года, она остается законной, но требует более внимательной юридической проверки. Покупателю стоит убедиться, что право собственности корректно подтверждено и при необходимости будет без проблем внесено в современный реестр.
Несмотря на то, что формально правила покупки не изменились, общий уровень рисков на рынке недвижимости остается высоким, поэтому все большее значение имеет профессиональное сопровождение. Участие юристов в сделке помогает выявить скрытые проблемы, избежать отказов в регистрации и защитить покупателя от возможных споров в будущем. В команде агентства недвижимости «Маяк» есть юристы, которые проверяют документы по объекту и помогают заключить договор купли-продажи правильно и без рисков.
