Покупка квартиры по доверенности в 2024 году
Ситуации, когда недвижимость продает не собственник, а его представитель с помощью доверенности, не редкость. Если вы планируете купить жилье, вы можете брать во внимание и такие предложения. Но важно понимать, что такая сделка будет нести больше рисков. На что обратить внимание и как снизить риски, рассказываем далее.
Что такое доверенность на продажу квартиры
Доверенность на продажу квартиры — это заверенный нотариально документ, с помощью которого владелец квартиры передает все необходимые компетенции своему представителю для проведения процедуры продажи жилья.
По доверенности представитель имеет право собирать различные справки, подписать договор купли-продажи, получить деньги от покупателя на счет в банке, снять с регистрации собственника жилплощади.
Квартира может продаваться по генеральной доверенности по разным причинам. Владелец недвижимости может быть сильно занят, проживать в другой стране или в другом городе Украины, находиться в зоне боевых действий или у него нет возможности заниматься сделкой самостоятельно по другой причине.
Можно ли купить квартиру по доверенности
Покупка квартиры по доверенности — законная процедура, если соблюдены все формальности. Купить недвижимость через доверенное лицо вполне реально, но важно понимать, что это не всегда безопасно.
На начальном этапе есть несколько факторов, которые должны насторожить покупателя. Если такая квартира продается по доверенности, лучше отказаться от сделки. О каких ситуациях идет речь:
низкая стоимость жилья — с помощью привлекательной цены мошенники могут попытаться усыпить бдительность покупателя и заключить сделку в кратчайшие сроки;
срочная продажа квартиры — если представитель собственника торопит покупателя и не соглашается дать немного времени на размышления, нужно более тщательно проверить документы или вовсе отказаться от сделки.
Сколько действует доверенность на продажу квартиры в военное время
На период действия военного положения были приняты новые сроки и условия выдачи генеральной доверенности для продажи недвижимости. Сколько действует доверенность на продажу квартиры в 2024 году:
срок действия доверенности, заверенной на территории Украины, — 1 месяц;
срок действия доверенности, заверенной консульством или дипломатическим представительством Украины за границей, — 2 месяца.
Чтобы увеличить срок действия доверенности на распоряжение имуществом, нужно подать заявление нотариусу от доверителя о подтверждении действия доверенности. Подлинность подписи должен удостоверить нотариус, консульство или дипломатическое представительство Украины. Подлинность подписи на таком заявлении украинский нотариус должен заверить не ранее, чем за 7 календарных дней до заключения сделки. Если речь идет о консульстве или дипломатическом представительстве, подлинность подписи заверяется не ранее, чем за 1 месяц до подписания договора.
Какие риски при покупке квартиры по доверенности
Продажа жилой недвижимости по доверенности — одна из самых распространенных схем мошенничества. Перед такой сделкой нужно проверять все документы намного тщательнее, чем в случае с сотрудничеством напрямую с продавцом.
Какие могут быть риски при покупке жилья по доверенности:
практически нереально узнать, в каком состоянии находился собственник квартиры на момент выдачи генеральной доверенности. Владелец мог подписать документ под воздействием алкоголя или наркотиков, не осознавая последствий своих действий. Если это подтверждается, доверенность утрачивает юридическую силу;
владелец также мог подписать доверенность под принуждением, в результате шантажа или обмана, под воздействием сложных жизненных обстоятельств. Если это выяснится, документ тоже будет считаться недействительным;
мошенники могли оформить доверенность по украденному паспорту с помощью человека, который внешне похож на реального собственника, при этом нотариус мог этого и не заметить;
нотариус может не заметить и выписать доверенность по украденному паспорту собственника недвижимости, в который вклеили другую фотографию;
доверенность может оформить «серый» нотариус, который находился в сговоре с мошенниками;
собственник квартиры может умереть за день до заключения сделки купли-продажи. Покупатель об этом никак не узнает, а наследники получают право оспорить сделку, если они не выдавали доверенность.
Полностью исключить все риски при покупке квартиры по доверенности нельзя. Покупатель может только приложить максимум усилий, чтобы минимизировать риски.
Как безопасно купить квартиру по доверенности
Есть несколько рекомендаций, которые помогут снизить риски и безопасно купить недвижимость по доверенности. Если не придерживаться их, вероятность попасть в руки мошенников будет действительно высокой.
Проверка доверенности
Покупатель должен внимательно прочитать доверенность. Документ оформляется на специальном бланке и заверяется нотариусом. В доверенности должна быть указана следующая информация:
ФИО доверителя и доверенного лица;
адрес проживания продавца и представителя;
адрес продаваемой квартиры;
полномочия и права доверенного лица;
место заключения сделки;
срок действия доверенности;
рекомендации по поводу распоряжения полученными денежными средствами.
Важно убедиться, что среди полномочий представителя собственника зафиксировано право продажи недвижимости.
Визит к нотариусу
До заключения сделки нужно посетить нотариуса, который заверил доверенность, и узнать, действительна ли она. Это важно сделать, так как доверитель может прервать действие поручения в любой момент без уведомления доверенного лица. Также стоит поинтересоваться, на основании каких документов подтверждалась дееспособность продавца.
Проверка владельца квартиры
Это один из самых сложных и самых важных этапов проверки при покупке квартиры по доверенности. Доверенность утрачивает юридическую силу, если собственник умер, признан недееспособным, пропал без вести, подписал документ под принуждением или в результате обмана и т. п. Это и нужно постараться проверить.
Что нужно сделать покупателю:
спросить у представителя, почему собственник не может лично присутствовать на сделке и кем они друг другу приходятся. Если доверенное лицо является родственником, можно попросить показать соответствующие документы. Если это посторонний человек, такой момент должен насторожить. Это редкость, когда не родственнику доверяют получить крупную сумму денег;
узнать состав семьи владельца квартиры. Есть ли зарегистрированный или гражданский брак? При наличии супруга или супруги в пакете документов должно быть его/ее согласие в письменной форме;
поинтересоваться возрастом и состоянием здоровья собственника. Если нет возможности увидеть продавца лично, будет сложно понять, находится он в адекватном и дееспособном состоянии или нет? Если собственник психически болен или в сильно преклонном возрасте, он может не осознавать своих действий. В таком случае документ утрачивает свою силу;
встретиться с соседями. Это хороший способ больше узнать о владельце жилплощади. Консьерж, соседи по квартире, председатель ОСМД и даже бабушки возле подъезда могут поведать много интересного о собственнике, особенно, если он проживал в квартире продолжительное время. Так можно узнать, употреблял ли доверитель алкоголь или наркотики, здоров он психически или нет, какой состав семьи и социальный статус, причину длительного отсутствия продавца и и многое другое. Если обнаружилось несовпадение информации, лучше не рисковать и отказаться от этой сделки.
Соблюдение формальностей
Чрезмерная доверчивость в случае покупки квартиры по доверенности — серьезный риск попасть в руки мошенников и оказаться без квартиры и крупной суммы денег. Не стоит полагаться на доверие в слепом желании поскорее заключить выгодную на первый взгляд сделку.
В таких случаях важно трезво мыслить и анализировать. Через нотариуса или самостоятельно нужно проверить правоустанавливающие документы, внимательно осмотреть выставленную на продажу квартиру, опросить соседей, изучить историю объекта недвижимости (заключались ли сделки купли-продажи в течение нескольких последних лет). Если сделка затягивается, можно подписать предварительный договор, чтобы подтвердить серьезность своих намерений.
Консультация у нотариуса, тщательная проверка документов и проверка собственника квартиры снижают риски при покупке недвижимости по доверенности.
Покупка квартиры через агентство недвижимости
Покупка жилья через доверенное лицо от продавца — особая история, поэтому в ней сложно обойтись без помощи специалистов. В агентстве недвижимости «Маяк» работают квалифицированные риелторы, а также есть юридический отдел и нотариус. Юристы помогут тщательно проверить документы продавца и его представителя, чтобы минимизировать риски при покупке жилплощади по доверенности. Если что-либо окажется подозрительным, эксперты посоветуют отказаться от сделки.
Нотариус проверит доверенность с помощью Единого реестра доверенностей. Он также заверит сделку купли-продажи, если есть сомнения в нотариусе от представителя продавца.
При покупке квартиры по доверенности важно проводить комплексный анализ ситуации. Без юристов и нотариуса разобраться во всех нюансах сложно. Чтобы заключить сделку законно, сохранить деньги и нервы, лучше сразу обратиться к профессионалам агентства недвижимости «Маяк».
