Оценка недвижимости при купле-продаже
Проведение оценки имущества — обязательная процедура для физических лиц при продаже недвижимости в Украине. Если в планах продать квартиру, стоит узнать больше об этой процедуре: для чего она необходима, кто ее проводит, сколько стоят услуги оценщика и кто обязан их оплачивать. Также важно узнать, какие документы нужны для оценки жилья. Подробно рассмотрим все нюансы в этой статье.
Что такое оценка недвижимости
Оценкой недвижимости называют процесс определения стоимости объекта или его части, если имуществом владеет сразу несколько собственников. Для многих типов сделок оценка является обязательной, не исключение — сделка купли-продажи.
По итогам оценки владелец получает письменное заключение или отчет, в котором указана стоимость объекта. Документ должен удостоверяться подписью оценщика и печатью. Важно, чтобы в заключении обязательно указывалась цель, по причине которой проводилась оценка. Использовать документы для других целей нельзя. Если оценка сделана для продажи жилплощади, нельзя использовать ее, например, для рассмотрения судебного иска.
Оценка может проводиться для любого объекта недвижимости:
жилых помещений — квартир, частных домов, таунхаусов, коттеджей, дач;
коммерческих площадей — офисов, складов, торговых и производственных помещений;
незаконченного строительства — объектов, построенных частично и еще не введенных в эксплуатацию.
Для чего необходима оценка недвижимости при продаже
Есть множество ситуаций, в которых предусмотрена обязательная оценка недвижимости. Одна из таких — продажа квартиры или другого объекта. Когда стороны заключают договор купли-продажи, нужно определить рыночную стоимость недвижимости для расчета точной суммы налоговых сборов и ее последующей уплаты.
Важный нюанс — если сторонами сделки купли-продажи объекта выступают юридические лица, оценку недвижимости проводить не нужно.
Кто проводит оценку недвижимости
Оценку недвижимости для ее продажи может проводить только специально подготовленный специалист или субъекты оценочной деятельности. Далеко не каждый эксперт имеет право оценивать имущество. Вот какие специалисты могут выдавать письменное заключение:
независимые эксперты;
оценщики Фонда государственного имущества Украины;
субъекты рыночной деятельности.
Важно заметить, что заключение может выдать только специалист, у которого есть минимум 2 года опыта в сфере оценки недвижимого имущества.
В Украине работает достаточно много компаний, которые предоставляют такую услугу как «оценка недвижимости». Планируя сотрудничать с такой фирмой, нужно сразу узнать, есть ли у оценщика обязательные разрешительные документы. К ним относятся сертификат субъекта оценочной деятельности, квалифицированное свидетельство оценщика, сертификаты о повышении квалификации, свидетельство про регистрацию в Госреестре оценщиков.
Проверить эксперта и убедиться, что у него есть право проведения оценки недвижимости, можно на официальном сайте Государственного реестра оценщиков и субъектов оценочной деятельности. Реестр находится в свободном доступе, поэтому каждый желающий может найти в нем контакты оценщика и связаться с ним. Так как в Украине нет нормы, что эксперт должен лично провести осмотр объекта, можно воспользоваться услугами специалиста из любого региона. Это выгодно, так как стоимость оценки может оказаться ниже.
Какие документы нужны для оценки недвижимости
Для проведения оценки недвижимого имущества нужно предоставить пакет документов. Заказчик услуги должен иметь при себе:
правоустанавливающие документы — договор купли-продажи, мены, дарения, решение суда или свидетельство на квартиру;
технический паспорт БТИ на недвижимость;
паспорт и идентификационный код владельца объекта (также паспорт и ИНН совладельцев, если они есть).
Если речь идет о продаже частного дома, дополнительно нужно предоставить:
договор аренды или свидетельство о праве собственности на землю;
выписку из технической документации о нормативной денежной оценке участка (если есть);
выписку из Государственного земельного кадастра (если есть).
Если продается коммерческая недвижимость, понадобятся копии таких документов:
документа о праве собственности на объект;
техпаспорта;
документов, удостоверяющих правовой статус земельного участка, на котором находится недвижимость.
Приведенные списки документов для оценки квартиры, дома или коммерческого объекта носят справочный характер. В зависимости от конкретной ситуации и наличия различных нюансов для проведения экспертной оценки имущества перечень может дополняться.
Что делать, если оценочная стоимость выше или ниже рыночной
Стоимость недвижимого имущества, указанная в договоре купли-продажи, может не соответствовать стоимости, которую установил оценщик. Только продавец и покупатель могут определять стоимость квартиры или другого объекта, по которой один готов продать недвижимость, а другой ее купить. В связи с этим цена в договоре может оказаться и меньше стоимости от оценщика. Но важно заметить, что в этом случае налог будет начислен с той суммы, которую эксперт занес в письменное заключение.
Если в договоре купли-продажи указана стоимость объекта, которая превышает его стоимость в заключении оценщика, налог будет начисляться на первую сумму, то есть налог всегда уплачивается с большей суммы. Это объясняется тем, что в процессе налогообложения дохода от продажи недвижимости происходит сравнение реальной цены и оценочной стоимости. Цель сравнения — установление базы на доход физического лица от продажи квартиры или другого объекта.
Важно понимать, что оценка недвижимости необходима для правильной уплаты налогов, при этом она не ограничивает стороны в том, чтобы они договорились о своей цене, по которой собственник готов продать имущество.
В некоторых случаях владельца недвижимости может не устроить оценочная стоимость имущества. Тогда собственник может заказать рецензию отчета об оценке недвижимости. Ее делают на основании норм Закона Украины № 2658-14 «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине». Услугой можно воспользоваться несколько раз, но на платной основе.
Сколько стоят услуги оценки недвижимости
Стоимость услуги по оценки имущества для последующей продажи — нефиксированная. Конкретную стоимость определяют стороны, то есть заказчик и оценщик, во время переговоров, а после эксперт указывает ее в письменном соглашении о проведении оценки.
В зависимости от региона Украины, типа недвижимости, его специфики цена услуги экспертной оценки может быть от 300 до 2000 грн. Обычно стоимость оценки квартиры ниже, чем стоимость оценки частного дома, гаража, склада, коммерческого или производственного помещения.
При выборе оценщика важно ориентироваться не только на стоимость его услуг, но и на его опыт, наличие обязательных разрешительных документов, рекомендации и отзывы.
Кто оплачивает оценку квартиры — продавец или покупатель
Услугу по оценки недвижимости оплачивает заказчик оценки, который и передает обязательный пакет документов и необходимую информацию независимому оценщику или компании, которая предоставляет такие услуги.
Согласно Закону Украины, регламентирующему проведение профессиональной независимой оценки всех видов имущества и деятельности оценщиков, заказчиком экспертной оценки может быть:
Собственник жилплощади. При заключении сделки купли-продажи покупатель не может выступать заказчиком услуги оценки, так как не имеет прямого отношения к объекту. Но если стороны заключили предварительный договор по сделке, покупатель получает право на проведение оценки, но при этом он не обязан это делать.
Лицо, действующее по поручению владельца. В этом случае представитель собственника заказывает оценку по доверенности. Такой вариант актуален для ситуаций, когда владелец находится за границей и продает недвижимое имущество по доверенности.
Сколько действует документ об оценке недвижимости
Действие письменного заключения об оценки недвижимости имеет ограниченный срок. Именно оценщик указывает отрезок времени, на протяжении которого документ остается актуальным. Этот срок не может превышать 6 месяцев с момента подписания отчета об оценке имущества. Когда проходит полгода, письменное заключение становится неактуальным: при необходимости процедуру оценки объекта нужно проходить повторно.
Если нужно узнать не оценочную, а реальную рыночную стоимость недвижимости для выгодной продажи, стоит обратиться к опытным риелторам агентства «Маяк». Специалисты проанализируют рынок, осмотрят объект и помогут установить его рыночную цену для быстрой и эффективной реализации. В команде также есть юристы и нотариусы, которые помогут провести сделку правильно и качественно.
