Перепланировка квартиры: что нужно знать и как узаконить

Изначальная планировка квартиры не всегда устраивает собственников. В таком случае многие принимают решение сделать перепланировку жилья. О том, что такое перепланировка, когда ее нужно узаконить, как ее правильно сделать, какие документы для этого нужны в 2024 году и многое другое, рассмотрим в этой статье.

Что попадает под понятие перепланировка?

Перепланировка квартиры — это изменения, сделанные внутри объекта недвижимости после его введения в эксплуатацию. Такие ремонтные и строительные работы могут быть небольшими или достаточно серьезными, например, снос кладовки в коридоре, совмещение санузла, расширение кухни или жилой комнаты за счет лоджии, объединение кухни и гостиной.

У каждого объекта недвижимости должен быть свой технический паспорт. Если производятся изменения в жилплощади, которые не соответствуют техпаспорту, они считаются перепланировкой. При этом важно, чтобы не затрагивались несущие конструкции и инженерные системы, а также не расширялись габариты уже построенной квартиры. Если затронуты несущие стены, это уже считается не перепланировкой, а реконструкцией.

Под понятие «перепланировка» попадают такие работы, как перенос и разборка внутренних перегородок, перенос и обустройство дверных проемов, переоборудование и обустройство тамбуров, пристройка балкона на первом этаже.

Какую перепланировку не нужно узаконивать?

Некоторые виды ремонтно-строительных работ в квартире можно проводить без оформления разрешения. Документы не придется оформлять в случае выполнения таких видов работ:

• увеличение жилой или нежилой площади за счет демонтажа перегородок без затрагивания капитальных несущих стен и конструкций, балок и опор (площадь расширяется за счет пространства прихожей или вспомогательного помещения);

• совмещение санузла при наличии между ванной и туалетом не несущей стены и отсутствии вентиляционного канала;

• совмещение кухни и гостиной в доме без газа;

• устройство или устранение окон и дверных проемов во внутренних перегородках, не в капитальных стенах;

• совмещение кухни или гостиной с лоджией без демонтажа подоконного блока и изменений в системе отопления;

• устройство перегородок в жилых и нежилых помещениях;

• устройство или снос кладовки, шкафа, антресолей;

• демонтаж камина, печки, печи без перекрытия вентиляционных шахт;

• изменение размеров помещения из-за отделки или утепления стен;

• перенос инженерного оборудования или сантехники в пределах помещения;

• остекление балкона или лоджии (не относится к памятникам архитектуры).

Чтобы убедиться, что планируемые работы точно не требуют разрешения, лучше всего проконсультироваться с юристом. В противном случае можно по незнанию выполнить перепланировку, которую потом не получится узаконить.

Что можно и чего нельзя делать при перепланировке квартиры?

Список того, что можно делать при перепланировке объекта недвижимости, достаточно большой, но только в случае наличия оформленного разрешения. Итак, если есть соответствующие документы, можно переносить или модернизировать газовое оборудование, проводить работы с несущими конструкциями, выходить за пределы установленных границ помещения, разделять одну жилплощадь на две и не только.

Есть список и того, что нельзя делать при перепланировке жилья:

• расширять площадь санузла за счет площади жилой комнаты;

• проводить демонтаж внешних несущих стен и подоконных блоков с целью совмещения помещения с балконом или лоджией;

• переносить радиаторы на лоджию или застекленный балкон;

• нарушать целостность межэтажных перекрытий и вентиляционных каналов;

• демонтировать звукоизоляцию пола;

• пристраивать и расширять балкон (не на первом этаже);

• сооружать в квартире на нижнем уровне подвал;

• присоединять к жилой площади чердачное помещение.

Полный список запрещенных ремонтно-строительных работ также можно получить у юриста.

Как правильно сделать перепланировку квартиры?

Если хочется сделать перепланировку квартиры, лучше всего провести все изменения с жилплощадью согласно закону. Это поможет избежать штрафов и зря потраченных средств, так как уже случались ситуации, когда узаконить изменения не получилось и собственника обязали вернуть помещение в начальное состояние.

Рассмотрим поэтапную инструкцию, как сделать перепланировку квартиры:

1. Создать проект перепланировки жилья.

2. Подать декларацию в ГИАГ (Государственную инспекцию архитектуры и градостроительства). Владелец квартиры должен предоставить проект перепланировки, после чего ему выдают разрешение на начало строительных работ.

3. Провести запланированную перепланировку согласно проекту.

4. Сделать технический паспорт.

5. Обратиться в ЦПАУ (ЦНАП) и подать заявление о завершении ремонтно-строительных работ.

6. Получить заключение о соответствии проекта в разрешительном органе.

7. Обратиться с техпаспортом и выданным заключением к нотариусу или госреестратору для внесения данных в Госреестр вещных прав на недвижимое имущество. Это подтверждается выпиской из реестра.

В результате у собственника на руках есть все документы, которые подтверждают, что он законно провел перепланировку квартиры и она не несет угрозы дому и жильцам.

Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?

Если у вас в собственности есть квартира с неузаконенной перепланировкой, вы сможете ее продать, но, скорее всего, стоимость недвижимости придется снизить. Желающих приобрести такое жилье будет меньше, чем в случае с узаконенными изменениями. Для привлечения покупателей придется предложить выгодную для них цену. За счет сэкономленных при покупке денег следующий владелец жилья сможет покрыть предстоящие расходы на узаконивание перепланировки.

Юристы утверждают, что продать объект со старым техпаспортом можно, несмотря на проведенную без документов перепланировку. В такой ситуации обязанность привести в порядок документы ложится уже на плечи нового собственника, о чем он осведомлен и на что соглашается при покупке.

Как так получается, что нет проблемы продать жилплощадь с неузаконенной перепланировкой? Объясняется все достаточно просто. При заключении сделки нотариус не знает о перепланировке, так как не сверяет реальную планировку квартиры с техпаспортом. При этом в договоре купли-продажи есть пункт, что покупатель осматривал жилье и в нем нет перепланировки. По сути, недвижимость продается «без перепланировки».

Когда покупка уже оформлена, считается, что это новый владелец изменил планировку жилья, то есть все обязательства по ее узакониванию — его ответственность. Такая схема продажи достаточно распространена в Украине, главное, чтобы покупатель реально оценивал риски и правильно подсчитал предстоящие расходы.

В чем опасность покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой?

Покупать или не покупать квартиру с неузаконенной перепланировкой, нужно рассматривать индивидуально. Оформить такую сделку реально, но изменение жилплощади может быть разным и не всегда проведенные работы можно узаконить. Если покупатель выбрал и купил объект, в котором нарушили несущие конструкции или объединили кухню с гостиной в доме с газоснабжением, его могут обязать восстановить все изменения за свой счет и дополнительно уплатить штраф за незаконные действия.

Если в квартире проведена серьезная перепланировка без разрешения, на нового собственника могут подать в суд соседи. Итог, скорее всего, будет таким же — штраф и требование вернуть все в начальное состояние. Кроме головной боли с документами, изменение жилплощади с нарушением несущих стен грозит и физической опасностью. В любой момент конструкция может обрушиться, так как была нарушена ее целостность.

Если перепланировка не была узаконена, так как продавец просто не захотел этим заниматься, но проведенные ремонтно-строительные работы входят в перечень разрешенных, опасности для покупателя нет. Единственный нюанс — это дополнительные расходы. Узаконивание перепланировки стоит денег: о какой сумме идет речь, зависит от конкретной ситуации.

Как узаконить перепланировку квартиры, если она уже сделана?

Если в квартире проводились ремонтно-строительные работы, в результате которых изменилась планировка жилья, при этом нет нарушения несущих конструкций, то узаконить такую перепланировку можно по упрощенной процедуре. Для этого нужно изготовить новый техпаспорт в БТИ, чтобы в нем отображалась реальная планировка жилплощади. После этого собственник обращается к регистратору для внесения изменений в Госреестр и получает выписку, которая подтверждает законность перепланировки.

Упрощенная схема не распространяется на ситуации, когда в квартире проводились существенные изменения. Если перепланировка не попадает в перечень несложных ремонтно-строительных работ, лучше всего обратиться к опытному юристу за консультацией.

Если изменение планировки жилья проводилось по утвержденному проекту и есть разрешение, но объект отказываются вводить в эксплуатацию, нужно узнать, в чем проблема. Возможно, нужно провести некоторые изменения — и владелец сможет получить документы.

Если серьезная перепланировка проводилась без документов, есть вариант узаконить ее через суд. Но в таком случае важно быть уверенным в своей правоте, иначе суд может обязать вернуть все в начальный вид.

Какие документы нужны для оформления перепланировки квартиры?

Для узаконивания перепланировки по упрощенной схеме нужно предоставить следующие документы:

• паспорт и идентификационный код владельца жилья (если есть совладельцы, то и их документы тоже);

• старый техпаспорт (если он есть);

• документы на право собственности.

Чтобы получить разрешение на проведение перепланировки, нужно предоставить не только вышеуказанные документы, но и заявление на разрешение работ и декларацию о начале перепланировки, проект перепланировки в двух экземплярах. В отдельных ситуациях могут понадобиться и другие документы. Например, если жилплощадь находится в доме со статусом памятника архитектуры, придется получить еще и разрешение от местных властей.

Официальным подтверждением законности проведенной перепланировки считаются такие документы: новый технический паспорт и выписка из реестра прав на недвижимое имущество.

Сколько стоит узаконить перепланировку?

Сколько придется потратить на документы для узаконивания перепланировки, зависит от вида ремонтно-строительных работ и самой квартиры. Есть объекты, например, со статусом памятника архитектуры, которые лучше вовсе не изменять, так как перепланировка такой недвижимости обойдется действительно дорого.

Если речь идет о перепланировке в новостройке, она может оказаться и бесплатной в зависимости от застройщика. Некоторые компании предоставляют покупателям возможность внести изменения в планировку квартиры до сдачи дома в эксплуатацию. В таком случае покупатель платит только за использованный материал. За узаконивание платить не нужно, так как все изменения проводятся еще до изготовления первого технического паспорта.

Так сколько же стоит узаконить перепланировку в построенном и сданном доме? Точную сумму можно назвать только, оценив конкретную ситуацию. Примерная сумма расходов — от 50 до 2000 долларов. Стоимость может быть выше, чем сложнее работы, например, если речь идет о пристройке к первому этажу дома. На конечную стоимость влияют многие факторы, в том числе метод узаконивания перепланировки.

Если нужна консультация с опытным юристом, вы хотите продать квартиру с неузаконенной перепланировкой или подвернулся подобный вариант недвижимости для покупки, вы можете обратиться за консультацией к специалистам агентства недвижимости «Маяк». В команде есть не только профессиональные риелторы, но и юристы, а также нотариус.