Что нужно знать о субаренде помещения
Субаренда коммерческой или жилой недвижимости подразумевает передачу арендованного имущества третьей стороне. Это достаточно распространенное решение для заработка. Арендатор может взять в аренду большую офисную или торговую площадь и передавать помещения третьим лицам в пользование по более высокой стоимости. Рассказываем, что нужно знать про субаренду, заключение договора и другие нюансы.
Что такое субаренда простыми словами
Субарендой называют передачу арендованного имущества в аренду третьему лицу. С согласия арендодателя арендатор передает субарендатору часть или все арендуемое помещение на указанный в договоре срок.
Если говорить простыми словами, то один человек берет в аренду помещение у собственника, которое потом частично или полностью сдает в аренду другому человеку с целью заработка.
В чем разница между арендой и субарендой
Между арендой и субарендой есть существенная разница. В первом случае недвижимость сдает в аренду владелец, во втором — арендатор. То есть в первой ситуации договор заключается между собственником и арендатором, во втором — между субарендодателем и субарендатором. Субарендатор несет ответственность перед субарендодателем, арендатор — перед владельцем имущества.
Как правильно сдать помещение в субаренду
Такое понятие, как «субаренда» четко описано в статье 774 и статье 823 Гражданского кодекса Украины. В них же указан порядок передачи имущества в субаренду и особенности заключения договора.
Чтобы законно сдать помещение в субаренду, арендатор должен заключить договор с субарендатором с согласия арендодателя. Собственник должен предоставить свое согласие в письменном виде.
Достаточно часто возможность передачи недвижимости в субаренду уже предусмотрена в основном договоре (между арендодателем и арендатором). В документе также могут быть указаны условия и определенные ограничения на субаренду. Даже если такой пункт есть в договоре, арендатор все равно должен получить письменное согласие на субаренду у владельца недвижимости.
Только когда согласие арендодателя получено, заключается договор с субарендатором. Если договор подписывают больше, чем на 3 года, его нужно заверить у нотариуса. Такое условие является обязательным и в том случае, если арендатор и арендодатель — физические лица, которые не относятся к субъектам предпринимательской деятельности.
Нужно ли согласие арендодателя на субаренду
Согласие арендодателя на субаренду — обязательное. По закону, арендатор не может действовать полностью самостоятельно, не согласовав свои действия с собственником недвижимости. Согласие может дать не только владелец имущества, но и уполномоченное, доверенное им лицо. Согласие на субаренду обязательно предоставляется в письменной форме.
Большинство договоров аренды уже содержат условие о субаренде. Важно внимательно изучить документ, так как некоторые владельцы прямо указывают, что запрещают сдавать помещение в субаренду. Есть и те, кто сразу в договоре предоставляет возможность сдавать недвижимость в субаренду, но этот факт не отменяет необходимости получения письменного согласия собственника.
Как правильно оформить договор субаренды
Если арендатор принял решение сдать арендуемое помещение в субаренду, у него в результате должно быть два договора. Первый — основной (между арендодателем и арендатором с правом на пересдачу имущества). Второй — договор субаренды (между арендатором и субарендатором).
Как в договоре именуются стороны:
Собственник — «Арендодатель» (в основном договоре);
Арендатор — «Арендатор» (в основном договоре) и «Субарендодатель» (в договоре субаренды);
Субарендатор — «Субарендатор» (в договоре субаренды).
Договор субаренды не может заключаться, если нет основного договора аренды. Также срок договора субаренды не может быть больше срока основного документа.
Какие еще нюансы важно знать при оформлении договора субаренды:
так как договор субаренды — не основной, его юридическая судьба зависит от основного договора;
если происходит досрочное расторжение основного договора аренды, то вместе с ним прекращается действие и договора субаренды;
потенциальным субарендаторам желательно изучить не только договор субаренды, но и основной договор, чтобы знать срок его действия и условия досрочного расторжения;
так как собственник имущества и субарендатор не связаны между собой обязательствами по договору, они не могут предъявлять требования и претензии напрямую и взаимодействуют только через посредника (арендатора);
если субарендатор нарушает условия договора, то арендатору приходится отвечать за его действия перед собственником помещения;
договор субаренды может быть только оплатным, а стоимость субаренды должна быть указана в документе;
договор субаренды не дает преимущественного права аренды на новый срок.
Арендатор, который приобретает еще и статус субарендодателя, должен понимать, что ему придется взаимодействовать, в том числе разбираться с претензиями, сразу с двумя сторонами: арендодателем (собственником) и субарендатором.
Договор субаренды прекращает свое действие в нескольких случаях. Это расторжение или окончание срока действия основного договора, окончание срока субаренды, указанного в документе, или же нарушение условия договора субаренды.
Если договор субаренды перестает действовать досрочно из-за расторжения основного договора, субарендатор может напрямую обратиться к собственнику недвижимости и заключить с ним основной договор как арендатор с арендодателем. В таком случае у субарендатора появляется на это преимущественное право, но только до окончания ранее обусловленного срока субаренды. Важно, чтобы субарендатор смог доказать, что он не нарушал условий своего договора.
Чем опасна субаренда
Опасность субаренды заключается, прежде всего, в дополнительных рисках, которые вызваны наличием третьей стороны. Если субарендатор нарушит условия договора или нанесет вред имуществу, субарендодателю придется отвечать за это перед арендодателем.
Есть нюансы и по оплате. Если субарендатор будет задерживать оплату, арендатору придется рассчитываться с собственником своими деньгами. Если в планах оплачивать аренду именно с тех средств, которые приходят от субаренды, важно позаботиться о том, чтобы субарендатор вовремя вносил свои платежи.
Есть нюансы, из-за которых сделку по субаренде могут признать незаконной и не вернуть ранее внесенные субарендатором арендные платежи. Такое может произойти, если основной договор подлежал нотариальной регистрации, что влечет за собой обязательство зарегистрировать и договор субаренды у нотариуса, а условие было не соблюдено.
Самостоятельно разобраться в юридических нюансах субаренды бывает сложно. В агентстве недвижимости «Маяк» работает свой юридический отдел. Специалисты помогут правильно составить договор субаренды, который будет защищать субарендодателя и субарендатора.
