Нерухомість у Чорногорії для українців

Чорногорія - країна зі сприятливим кліматом, хорошим рівнем життя і вигідним розташуванням практично в центрі Європи. Місцеві курорти користуються великою популярністю серед туристів. Усе це може стати приводом для купівлі нерухомості в Чорногорії для особистого користування або з метою інвестицій. Розглянемо докладніше, чи можуть українці купувати житло в цій країні, які є переваги, з яких етапів складається процедура укладення угоди та багато іншого.

Чи можна українцеві купити нерухомість у Чорногорії

Іноземці, зокрема громадяни України, не обмежені в придбанні житлової нерухомості в Чорногорії. Навпаки, місцева влада намагається залучати іноземні інвестиції: покупці житла в цій країні можуть претендувати на отримання посвідки на проживання.

Єдине обмеження - це заборона на купівлю сільськогосподарської землі, лісів, ділянок у національних парках, пам'яток культури. Іноземцям також не можна купувати нерухоме майно на островах або менш ніж за кілометр від державного кордону.

Фізичні особи можуть купувати земельні ділянки площею не більше 5 000 м². На цій землі має знаходитися об'єкт нерухомості. Якщо його немає, тоді має бути затверджений план будівництва об'єкта.

Чому варто купити нерухомість у Чорногорії

Ринок нерухомості Чорногорії стабільно розвивається, що може бути однією з основних причин для придбання місцевого житла для інвесторів. З 2017 року ціни на квартири і будинки демонструють стабільне зростання в середньому на 7% на рік. Але це далеко не єдина перевага, яку може отримати покупець квартири або вілли біля моря.

Ось основні чинники на користь того, щоб купити нерухомість у Чорногорії:

• у країні є гори і море, тут теплий клімат і хороший рівень екології;

• Чорногорія планує вступити до Євросоюзу, у держави економіка розвивається;

• ціни на житлову та комерційну нерухомість вважаються одними з найдоступніших у Європі;

• при купівлі житла на первинному ринку не потрібно платити податки, при цьому нерухомість від забудовника якісна і здається в експлуатацію вже готовою до проживання;

• у курортний сезон куплені апартаменти можна вигідно здавати в оренду туристам.

За прогнозами експертів, вступ Чорногорії до ЄС, який відбудеться ще до 2030 року, може спровокувати суттєве зростання цін на нерухомість. Наразі поки що є можливість купити житло за вигідною вартістю.

Скільки в середньому коштує нерухомість у Чорногорії

Ціни на житлову нерухомість у Чорногорії у 2024 році перебувають приблизно на одному рівні з цінами на житло в Києві. Середня вартість квадратного метра в цій країні - від 1200 до 2100 євро.

На формування цін на нерухомість впливає кілька факторів:

• Регіон, відстань до моря і вид із вікна. Що ближче до морського узбережжя, то, відповідно, дорожче житло. Компактна 2-кімнатна квартира на першій лінії на вторинному ринку коштує близько 100 000 євро.

• Тип житла. Як і в інших курортних країнах, квартири обходяться дешевше, ніж вілли. Якщо 4-кімнатну квартиру можна купити за 150 000 і вище, то за віллу доведеться віддати вчетверо більше. Але важливо зазначити, що і площа вілл тут значна - не менше 300 квадратних метрів.

• Належність житла до історичної цінності. У деяких районах Чорногорії житлові будинки перебувають під охороною як історично значущі. Це також підвищує вартість нерухомості. Така однокімнатна квартира може коштувати від 180 000 євро.

Якщо потрібно знайти бюджетне житло в Чорногорії, варто звернути увагу на невеликі міста, які не користуються великим попитом у туристів. У таких містах вартість квартир відносно невисока: ціна за квадратний метр становить приблизно 600-700 євро.

Середні ціни на нерухомість можна знайти в Барі: від 1000 до 1600 євро за квадратний метр. У Будві вартість квадратного метра вже вища і становить 1800-2500 євро. Найдорожче житло знаходиться на березі великої бухти Адріатичного моря: тут середня ціна за 1 м² сягає 4200 євро.

Які податки та додаткові збори при купівлі нерухомості в Чорногорії

При придбанні житлової нерухомості в Чорногорії покупець повинен заплатити податок у розмірі 3-5% від суми угоди. Податок не потрібно платити тільки в тому разі, якщо придбати квартиру в новобудові у юридичної особи-забудовника, який є платником ПДВ.

Крім податку, є ще обов'язкові додаткові збори:

• державне мито за отримання свідоцтва про власність - 5 євро;

• такса за реєстрацію в кадастрі - 28 євро.

Покупець має враховувати й інші витрати на купівлю житла, адже йому потрібно заплатити ще й рієлтору, перекладачеві та нотаріусу. Розмір комісійних рієлтора і вартість послуг перекладача залежить від попередніх домовленостей.

Скільки доведеться заплатити за послуги нотаріуса, залежить від вартості нерухомого майна. Варто орієнтуватися на таку тарифну сітку:

• вартість квартири або будинку в межах 5000-20000 євро - 145 євро;

• від 20 001 до 40 000 євро - 206 євро;

• від 40 001 до 60 000 євро - 302 євро;

• від 60 001 до 80 000 євро - 363 євро;

• від 80 001 до 120 000 євро - 423 євро;

• за кожні наступні 15 000 євро - доплата в розмірі 12,1 євро.

Загальна вартість послуг нотаріуса не може перевищувати 5000 євро.

Надалі власник раз на рік сплачує податок на володіння нерухомим майном. Розмір цього податку коливається від 0,1% до 1% від вартості житла і залежить від стану та розташування об'єкта нерухомості. До витрат входять також комунальні платежі. Якщо розглядати їхній розмір на прикладі квартири площею 90 квадратних метрів, то в середньому він становить 130 євро щомісяця.

У якому місті краще купити нерухомість у Чорногорії

При виборі міста для купівлі нерухомості потрібно орієнтуватися на мету придбання житла. Для особистого користування та постійного проживання варто розглянути такі міста, як Тіват, Бар, Подгориця, Сутоморе, Котор.

Якщо хочеться придбати квартиру або віллу в курортному місті для подальшої здачі в оренду туристам, тоді можна вибрати Будву, Герцег Нові, Ульцинь, Котор або Свєті Стефан. Найпривабливіші для інвесторів - це Будва і Будванська Рів'єра. Доглянути квартири та апартаменти для інвестування коштів можна також у Бечичі, Добра Воді, Рафаїловичах, Куньї, Століві, Ораховаці.

Як відбувається процедура купівлі нерухомості в Чорногорії

Запустити процес купівлі нерухомості в Чорногорії можна і дистанційно. Необов'язково одразу приїжджати в країну, щоб вибрати відповідну квартиру або будинок: зробити це можна й онлайн. Але на самій угоді, тобто на підписанні договору купівлі-продажу, потрібно бути присутнім особисто.

Загалом, процедура купівлі нерухомості в Чорногорії включає в себе шість основних етапів:

1. Пошук рієлтора і вибір об'єкта нерухомості. На цьому етапі покупець придивляється до пропозицій продавців і визначається з тими, які його зацікавили. У цей же час проводиться перевірка документів щодо об'єкта, який зацікавив (таку роботу варто довірити рієлтору). Якщо житло підходить, варто обговорити з продавцем терміни оформлення угоди.

2. Пошук перекладача та нотаріуса. Суднового перекладача важливо знайти навіть тим, хто знає чорногорську мову, бо цей фахівець не просто перекладає, а й завіряє перекладені документи.

3. Підписання попереднього договору та оформлення завдатку. Покупець і продавець підписують договір, у якому прописані умови угоди. Покупець вносить завдаток шляхом переказу грошей на банківський рахунок. Зазвичай він не перевищує 5-10% від вартості нерухомості. Це зручно, якщо немає можливості відразу віддати всю суму. Після передачі завдатку продавець зобов'язується не пропонувати цей об'єкт іншим клієнтам. У разі порушення зобов'язання він повертає покупцеві завдаток у подвійному розмірі. Якщо ж передумає покупець, то завдаток залишається у продавця.

4. Підписання основного договору. Для укладення угоди в покупця має бути із собою закордонний паспорт, а в продавця - посвідчення особи та документ про право власності на об'єкт. Підписання договору відбувається в державному нотаріальному органі в присутності перекладача, нотаріуса і рієлтора. Документ скріплюється печаткою судового органу Чорногорії. Розрахунок за угодою проводиться в безготівковій формі на рахунок продавця або нотаріуса. Коли продавець отримує гроші за нерухоме майно в повному обсязі, право власності переходить покупцеві.

5. Реєстрація права власності. Для реєстрації права власності на куплену житлоплощу покупцеві потрібен індивідуальний податковий номер. З ним необхідно відвідати міську адміністрацію і написати заяву на зміну імені власника в кадастрі. Тут же доведеться сплатити реєстраційний збір. Документи про державну реєстрацію будуть готові протягом 30 днів.

6. Сплата податку. Після оформлення угоди купівлі-продажу нерухомості на вторинному ринку в нового власника є 15 робочих днів, щоб звернутися до податкової інспекції та отримати розрахунок суми податку. Через 2-3 тижні приходить відповідне повідомлення з проханням сплатити податок. На оплату є 15 робочих днів. У разі неоплати нараховується пеня.

Покупець має право користуватися придбаною нерухомістю одразу після оплати та отримання ключів.

Щоб безпечно купити житло в Чорногорії для себе або з метою інвестицій, знайти об'єкт за вигідною ціною, уникнути можливих "підводних каменів", варто звернутися по допомогу до професіоналів. Рієлтори агентства нерухомості "Маяк" мають великий досвід у підборі об'єктів у містах Чорногорії для українців і знання, як провести всю процедуру правильно і законно.