Як купити земельну ділянку в Україні
Купівля земельної ділянки — це непростий процес, який потребує ретельного підходу. У цій статті детально розглянемо, на що звернути увагу під час вибору земельної ділянки, які документи мають бути у продавця, як відбувається купівля, які можуть бути ризики придбання землі та багато іншого.
Основні критерії вибору земельної ділянки
Перш ніж вивчати пропозиції продавців і вирушати на перегляди земельних ділянок, важливо дізнатися критерії вибору землі:
цільове призначення ділянки - для житлової забудови, для сільськогосподарських потреб, для промисловості, для енергетики тощо;
вид використання - котедж, екоферма, завод, СТО тощо;
розташування - у населеному пункті, за межами населеного пункту, ліс, перша лінія, фасад на автотрасу;
площа - чи достатньо її для реалізації задуманого проєкту і чи не забагато, щоб не переплачувати за податки та утримання;
комунікації - чи є газ, вода, електрика, каналізація;
дороги - можливість заїзду будівельної техніки, якість доріг, зручність проїзду до майбутнього будинку, близькість жвавих трас;
витрати - податки або орендна плата, експлуатаційні витрати.
Під час вибору земельної ділянки під будівництво будинку або дачі також варто звернути увагу на її ухил, рівень освітленості, розу вітрів. Якщо планується купити землю для сільськогосподарських потреб, важливу роль відіграють зручність обробки полів, якість ґрунтів, можливість поливу тощо.
Вирушаючи на огляд ділянки, потрібно уважно вивчити територію: чи відповідає ландшафт цільовому призначенню, чи є під'їзний шлях, який рівень ґрунтових вод, чи влаштовує краєвид, наскільки близько розташований ліс або водойма, чи є сусіди тощо. Якщо ділянка нерівна, до неї немає проїзду або не прокладено комунікації, важливо зробити розрахунок, чи буде така покупка вигідною, оскільки витрати можуть виявитися невиправдано високими.
Коли земля купується під житлове будівництво, необхідно оцінити, чи буде зручно жити в будинку в довгостроковій перспективі. Для цього слід вивчити місцеву інфраструктуру і наявність школи, магазинів, медичних установ, близькість громадського транспорту, рівень безпеки. Краще відмовитися від угоди, якщо недалеко від ділянки розташований завод або інший промисловий об'єкт, мають бути істотні витрати на дорогу до роботи або не влаштовують майбутні сусіди.
Ризики під час купівлі земельної ділянки
При купівлі будь-якого нерухомого майна є свої ризики. Земельні ділянки - не виняток. Але їх цілком реально уникнути, якщо знати, на що звертати увагу. Перш за все, важливо попросити продавця звернутися до сертифікованого фахівця для встановлення межових знаків на ділянці, оскільки визначити реальні межі землі без спеціального обладнання нереально. Якщо упустити цей момент, після укладення угоди можуть виникнути неприємні сюрпризи у вигляді спірних ситуацій з межами ділянки, наявності чужих посівів, звалища, ярів, торфовищ тощо.
Ще один важливий момент для покупця - приватизація ділянки. Не варто ризикувати, якщо продавець просить аванс і обіцяє в найкоротші строки приватизувати землю або отримати право власності замість акта постійного користування. Так можуть діяти шахраї.
Якщо не перевірити документи на ділянку в комплексі з Генпланом або іншою містобудівною документацією, є ризик купівлі ділянки ЛСГ (ОСГ) на території майбутнього заводу, парку тощо. Мета купівлі ділянки має відповідати тим планам, що передбачені на Генплані. Трапляється, що земельні ділянки під будівництво розташовані в межах охоронних зон. У такому разі оформити дозвільні документи на будівництво будинку буде або занадто дорого, або практично нереально.
Перелік документів для купівлі земельної ділянки
Щоб угода пройшла успішно, перед купівлею земельної ділянки потрібно перевірити наявність у продавця таких документів:
державний акт права власності на землю;
паспорт та ідентифікаційний код продавця (і чоловіка/дружини, якщо власник у шлюбі);
свідоцтво про шлюб/розлучення;
письмова згода чоловіка/дружини власника на продаж ділянки;
довідка з кадастрового бюро про відсутність обтяжень на землю;
експертна оцінка ділянки від незалежного фахівця з ліцензією Державного агентства із земельних ресурсів;
документи про відсутність заборгованостей по земельній ділянці.
Після укладення угоди новий власник оформляє документи на землю на своє ім'я. Для цього йому потрібно отримати новий Державний акт на право власності в місцевому органі із земельних ресурсів.
Як проходить угода з купівлі земельної ділянки
В Україні земельну ділянку можна купити як у приватного продавця, так і у держави або місцевих органів самоврядування через аукціон. Спочатку в ЗМІ публікується інформація про продаж земельної ділянки і тільки через мінімум 30 днів проводяться торги. Покупець отримує акт про право власності за ділянку, після чого оформляє землю на своє ім'я. Під час первинного продажу земельних ділянок на аукціоні вартість може виявитися вищою, ніж спочатку заявлена, але ризики покупця зведені до мінімуму.
При вторинному продажі ділянки покупець може витратити менше грошей, але ризикує він при цьому більше, тому важливо бути гранично уважним. Найкраще купувати вже приватизовану землю, оскільки в разі купівлі права на приватизацію у продавця можна в підсумку витратити невиправдано багато часу, грошей і сил на подальшу приватизацію ділянки.
Незалежно від того, купується сама ділянка або права на її оренду, укласти договір купівлі-продажу не вдасться за відсутності кадастрового номера та реєстрації права на землю. Також до оформлення угоди слід вивчити документи продавця, щоб отримати відповіді на такі запитання:
чи виставлено ділянку на продаж;
хто її фактичний власник - фізична особа, держава, підприємство, територіальна громада;
чи є у землі співвласники і чи згодні вони на продаж;
що підтверджує право власності, чи є державна реєстрація права;
яка реальна площа ділянки;
чи зафіксовано цільове призначення землі в реєстрі ДЗК (ДЗК).
Важливим етапом оформлення угоди з купівлі земельної ділянки є її перевірка на наявність межових проблем, помилок у документах, арештів і заборон. Щоб уникнути проблем у майбутньому, потрібно перевірити, чи є відомості про ділянку в Державному земельному кадастрі. Також слід переконатися, що межі ділянки не перетинаються з іншими ділянками, її форма та місце розташування на карті візуально відповідають її розміщенню на місцевості.
Важливо зазначити, що в деяких випадках навіть продавці не знають про наявність помилок у земельному кадастрі та документах, тому покупцеві найкраще перевірити ще раз всі документи та реєстри з фахівцем, наприклад досвідченим рієлтором.
Угода з купівлі земельної ділянки укладається в присутності обох сторін і нотаріуса. Нотаріус може посвідчити купівлю-продаж землі тільки за наявності всіх необхідних документів: документа про право власності, виписки з ДЗК, експертного оцінювання та за необхідності згоди співвласників/чоловіка/органів опіки.
Додаткові витрати при купівлі земельної ділянки
Під час купівлі земельної ділянки, як і будь-якого іншого нерухомого майна, виникають обов'язкові додаткові витрати. Так, при оформленні угоди в нотаріуса потрібно заплатити держмито в розмірі 1% від суми ділянки, але не нижче експертної оцінки. Також продавець або покупець (за погодженням сторін) оплачує запитані нотаріусом виписки з реєстрів і посвідчення згоди чоловіка/дружини, якщо власник перебуває у шлюбі.
Якщо продавець володіє земельною ділянкою менше 3 років, виникають додаткові витрати. У цьому разі доведеться заплатити також податок на доходи фізичних осіб у розмірі 5% від вартості землі (для резидентів України) або 18% від вартості ділянки (для нерезидентів).
Чому варто звернутися в агентство нерухомості для купівлі ділянки
Купити земельну ділянку можна і самостійно, не звертаючись ні до ріелторів, ні до юристів. Але в цьому випадку ризики покупця істотно вищі, ніж у разі співпраці з професіоналами. Якщо немає досвіду в купівлі землі, не варто ризикувати своїми грошима і оформляти угоду без допомоги досвідчених фахівців.
Які плюси звернення в агентство нерухомості "Маяк" при купівлі земельної ділянки:
досвідчені ріелтори, які знають ринок нерухомості Києва та Київської області і можуть у найкоротші терміни підібрати відповідні варіанти землі для покупця;
комфортна організація переглядів і грамотне ведення переговорів з продавцем для отримання найвигіднішої ціни;
зниження ризиків покупця до мінімуму, оскільки в агентстві є свої юристи, які перевіряють кожен документ;
допомога з будь-якими організаційними питаннями.
Якщо вирішили придбати земельну ділянку, звертайтеся до професіоналів АН "Маяк", щоб не витрачати час і нерви, а також отримати найвигідніші пропозиції на ринку.
