Як здати квартиру в оренду правильно та безпечно

Здача квартири в оренду подобово або на тривалий термін - хороший спосіб додаткового заробітку. Якщо це новий досвід для вас, не завадить для початку розібратися в нюансах. Розповідаємо, як підготувати житло для орендарів, як убезпечити себе, чи варто укладати договір і багато іншого. Ця інформація допоможе успішно здавати нерухомість в оренду й отримувати непоганий дохід.

Як підготувати квартиру до здачі в оренду

Якщо квартира здається в оренду вперше, і ви плануєте спочатку зробити в ній ремонт, найкраще одразу облаштовувати її під потенційного клієнта. Так, наприклад, житло для студентів можна зручно розділити на зони, кожна з яких матиме спальне місце і робочий стіл. Якщо в планах здавати квартиру туристам подобово, тоді потрібно запастися кількома комплектами постільної білизни, рушниками, косметичними засобами.

Щоб вигідно здати квартиру в оренду, дотримуйтеся таких порад щодо підготовки житла:

• зробіть дрібний ремонт, якщо цього вимагає стан житла, наприклад, є відклеєні шпалери, кран, що капає, замок, що заїдає, на вхідних дверях;
• зробіть генеральне прибирання у квартирі або скористайтеся клінінг-сервісом;
• забезпечте майбутніх мешканців побутовою технікою, інтернетом, телебаченням;
• купіть необхідні меблі, якщо плануєте здавати житло короткостроково - ліжко або диван, шафу, стіл тощо;
• вивезіть із квартири всі особисті речі та викиньте мотлох;
• провітріть житло перед показом, переконайтеся, що немає неприємних запахів;
• під час здавання нерухомості подобово перед заселенням орендарів залиште у квартирі чисту постільну білизну, рушники, посуд, мило, шампунь.

Ріелтори стверджують, що чисті й доглянуті квартири знімають швидше й охочіше. До того ж на них можна встановити вигіднішу для власника орендну плату.

Як убезпечити себе при оренді квартири

Найпростіший спосіб безпечно здати квартиру в оренду - це взяти заставу. Оплата наперед за перший і останній місяць проживання вже нікого не дивує.

Застава може становити суму місячної орендної плати або, як у прикладі вище, двох місячних оплат. Якщо ви переживаєте за майно, оскільки квартиру зніматиме сім'я з дітьми або пара з собакою, можна взяти заставу в розмірі 2-3 місячних орендних плат.

Те, що власники звикли називати заставою, насправді є депозитом. Орендні депозити бувають двох видів:

• гарантійний - це якраз і є "оплата за останній місяць". Ця сума вважається гарантією для власника в разі неплатоспроможних орендарів;
• страховий - це сума, обумовлена між власником і квартирантами, яка захищає першого від псування майна в орендованому житлі. Якщо орендарі нічого не зіпсували, при виселенні вони отримують депозит назад. Якщо меблі або техніка зіпсовані, тоді власник покриває ремонт коштами з отриманого депозиту.

Якщо орендодавець використовує гарантійний або страховий депозит стосовно орендаря, найкраще прописати все в договорі: суму застави, порядок передання грошей тощо.

Що зробити, щоб швидше знайти квартирантів

Швидко здати квартиру в оренду цілком реально. Використовуйте для цього такі поради:

1. Підготуйте квартиру, як описано в розділі вище.
2. Зробіть привабливі фото з різних ракурсів.
3. Складіть ефективне оголошення. Пишіть текст, орієнтуючись на цільову аудиторію. Якщо хочете здати квартиру сімейній парі з дитиною, напишіть, чи є поруч школа або дитсадок.
4. Відсійте невідповідних орендарів. Позначте в оголошенні, якщо не плануєте здавати квартиру студентам, людям із домашніми тваринами тощо.
5. Вкажіть об'єктивну ціну. Розрахуйте орендну плату з урахуванням площі квартири, стану ремонту, наявності інфраструктури поблизу, надання меблів і техніки тощо. Якщо поставити занадто високу вартість порівняно з аналогічним житлом, квартиру здати швидко не вийде. Але й здавати її задарма теж не потрібно.
6. Використовуйте всі можливі канали реклами житла. Це можуть бути друковані видання, онлайн-агрегатори оголошень, соціальні мережі, агентства нерухомості. Можна і просто розповісти знайомим і колегам, що ви плануєте здати квартиру в оренду і шукаєте сумлінних квартиронаймачів.

Щоб нерухомість швидко знайшла свого клієнта, важливо також налагодити комфортне спілкування з потенційними орендарями. Для цього варто вказати в оголошенні кілька варіантів контактів: номер телефону, електронну пошту, нік у соціальних мережах, месенджери. На дзвінки та повідомлення потрібно відповідати оперативно, як і організовувати перегляди житла.

Кому не варто здавати квартиру

Якщо ви переживаєте, що натрапите на недобросовісних орендарів, одразу виділіть для себе категорії клієнтів, з якими ви не хотіли б співпрацювати. Так буде простіше відсіювати квартиронаймачів на початковому етапі.

Ось кому здавати квартиру не варто:

• орендарям, які не можуть показати паспорти;
• людям, які стверджують, що зараз у них роботи немає, але вони скоро її знайдуть;
• іноземним громадянам, у яких прострочена віза і немає нормальних документів;
• великим компаніям, чи то 8 студентів, чи то бригада будівельників, чи то група сезонних працівників.

Багато орендодавців не хочуть здавати свою нерухомість сім'ям із дітьми або квартирантам із домашніми тваринами. Хоча краще не відмовлятися від цих категорій клієнтів категорично, адже ситуації бувають різні. Якщо дитина вже досить доросла, вона не буде розмальовувати стіни і псувати матрац на ліжку. Така сама ситуація і з собакою: вихованець у віці найчастіше просто лежить, відпочиває і поводиться тихо.

Якщо все одно є побоювання за збереження майна під час здачі житла парі з дитиною або тваринами, можна взяти страховий депозит і прописати всі моменти в договорі. Зате натомість є шанс отримати лояльних клієнтів, які зніматимуть квартиру довго, адже знайти нову для них - завдання із зірочкою.

Навіщо потрібен договір оренди квартири

Якщо ви хочете знизити ризики під час здачі квартири в оренду, найкраще підписувати з квартиронаймачами договір. Якщо термін до 2 років 11 місяців, для документа не потрібне нотаріальне засвідчення. Такий договір теж матиме юридичну силу (стаття 811 Цивільного кодексу України).

Навіщо укладати договір між орендодавцем та орендарем? Договір - це насамперед запорука безпеки. Документ захищає права і власника квартири, і тих, хто її орендує.

Ось які пункти мають бути в договорі оренди:

• ПІБ, паспортні дані та адреса реєстрації обох сторін;
• характеристики квартири - адреса, кімнатність, поверх, площа, наявність зручностей (меблів, техніки) і комунікацій;
• на якій підставі власник володіє житлом;
• для якої мети квартиру здають в оренду, хто може жити з квартиронаймачем (чоловік/дружина, діти, домашні тварини, друзі);
• на який термін здається житло;
• сума орендної плати, порядок оплати, умови повернення депозиту/авансу;
• штрафні санкції, якщо оренда припиняється раніше обумовленого терміну або не виконані умови договору;
• порядок відшкодування в разі псування майна (меблів, побутової техніки, сантехніки);
• умови продовження договору після закінчення терміну дії документа;
• важливі моменти - порядок відвідування житла власником, підвищення орендної плати, можливість проведення ремонту або заміни замків, умови оплати комунальних послуг тощо.

Усе, що турбує власника нерухомості, можна описати в договорі оренди. Також до договору необхідно додати акт про інвентаризацію майна. У цьому документі детально описується стан квартири та наявність у ній меблів і побутової техніки. У разі псування чого-небудь договір і акт стануть підставою для відшкодування збитків.

Чи потрібно платити податки від здачі квартири в оренду

Якщо ви хочете мати законний додатковий дохід, то квартиру потрібно здавати в оренду офіційно, тобто платити відповідні податки. У цьому разі доведеться сплатити 18% ПДФО та 1,5% військового збору. Договір і сплата податків - це гарантії для орендодавця. У разі порушення правил та умов договору оренди квартиронаймачем власник житла зможе довести свою позицію в суді.

Рішення, платити чи не платити податки при здачі житла в оренду, лежить на совісті власника квартири. Але важливо розуміти, що в будь-який момент про отримання стабільного доходу без сплати податків може дізнатися податкова, після чого підуть штрафні санкції.

Чому вигідно здавати квартиру через агентство

Здача в оренду житла власником вимагає сил, часу, нервів і певних знань у юридичній галузі для укладання договору. Альтернативне рішення - делегувати це завдання агентству нерухомості.

Чому вигідно здавати житло в оренду через рієлтора:

• фахівець правильно оформить договір оренди і врахує навіть ті нюанси, про які орендодавець і не подумав;
• рієлторам легше шукати клієнтів, оскільки у них є база клієнтів, до того ж квартиронаймачі й самі звертаються в агентство;
• з агентом можна обговорити, які орендарі вас влаштують, а кому ви категорично не готові здавати житло - це дасть змогу відразу "фільтрувати" клієнтів;
• рієлтор вестиме переговори з потенційними квартиронаймачами і самостійно організовує покази, а ваш телефон не буде розриватися від дзвінків;
• фахівець знає, як вигідно подати житло, щоб здати його за привабливою для власника ціною і на довгий термін.

Якщо ви не хочете займатися пошуком орендарів, вести з ними переговори, їздити на зустрічі, але водночас бажаєте отримувати стабільний і гарний додатковий дохід, звертайтеся до ріелтора. В агентстві нерухомості "Маяк" вам допоможуть здати квартиру в оренду в Києві швидко, вигідно і без нервів.