Что лучше: новостройка или вторичка

Многие будущие покупатели недвижимости, когда принимают решение приобрести квартиру, не знают, что выбрать — вторичный рынок или новостройку. Выбор действительно непростой, ведь оба варианта имеют весомые преимущества и некоторые недостатки. При этом каждый случай индивидуален. Для одних важным параметром при покупке жилья будет стоимость, для других — качество строительства. Поэтому оценивать новостройки и вторичку нужно в целом и ориентируясь на свои потребности.

Рассказываем о плюсах и минусах вторичной и первичной недвижимости, а также делимся информацией, как понять, когда новострой становится вторичкой.

Когда новостройка становится вторичкой?

Купить квартиру в уже готовой и сданной в эксплуатацию новостройке, которая представлена на вторичном рынке, по мнению многих риелторов, — лучшее решение. Новый дом считается вторичным жильем через 5–10 лет после того, как его достроили.

В чем выгода покупки недвижимости в новостройке на вторичном рынке? В этом случае покупатель получает все плюсы новостроя и все плюсы вторички в одном объекте, причем по выгодной цене.

Какие преимущества приобретения жилья в новом доме на вторичке:

• не нужно переплачивать за свежий ремонт;
• в дом заселились все жильцы, поэтому нет постоянного шума от ремонтов;
• наладилась инфраструктура;
• покупатель не рискует попасть на проблемного застройщика;
• квартира продается по рыночной цене;
• коммуникации в доме новые;
• в квартире выполнен основной ремонт, можно сделать только косметический.

На рынке недвижимости такой вариант считается одним из самых привлекательных. В некоторых случаях стоимость жилья может оказаться и не такой низкой. Но важно понимать, что эта квартира имеет много преимуществ и минимум недостатков.

Новостройка: какие плюсы и минусы

Если вы присматриваетесь к первичному рынку недвижимости, не помешает тщательно изучить преимущества и недостатки приобретения новостроя. Важно понимать, что новое жилье на разных этапах строительства будет иметь свои плюсы и минусы.

Плюсы новостроек

Среди преимуществ покупки квартиры в новом доме в ходе строительства или сразу после сдачи в эксплуатацию можно выделить следующее:

• привлекательная цена. Чем раньше покупать квартиру в новостройке, тем ниже будет стоимость квадратного метра. Самые низкие цены на жилье застройщики предлагают на этапе проекта или котлована. С приближением даты сдачи дома в эксплуатацию стоимость растет и достигает пика, когда новостройка готова. Поэтому выгоднее всего покупать на начальной стадии, но понимать, что риски на этом этапе выше. За счет низкой цены новострой можно рассматривать и как инвестицию;
• рассрочка и ипотека от застройщика. Многие строительные компании предлагают инвесторам оформить ипотеку или взять рассрочку на покупку нового жилья на выгодных условиях. Это хороший вариант, если нет возможности внести всю сумму сразу;
• все новое и современное. Новостройка — это возможность несколько лет не думать о том, что крыша течет или пора менять трубы. В новом жилом комплексе все современное и долговечное. К тому же у застройщика есть гарантийные обязательства, в случае чего компания обязана устранить недостатки за свой счет и в сжатые сроки. Благодаря современным технологиям строительства дом может прослужить действительно долго;
• продуманные планировки в нескольких вариантах. В новостройках обычно большой выбор планировок квартир под разные запросы покупателей — от компактных студий до двухуровневого жилья. Функциональные планировки позволяют использовать площадь максимально эффективно. Также есть возможность найти жилье со свободной планировкой и зонировать пространство под свои запросы;
• благоустроенная территория. Из-за высокой конкуренции застройщики стараются предлагать своим потенциальным клиентам действительно привлекательные объекты с благоустройством и собственной инфраструктурой. Благодаря этому на первичном рынке можно найти квартиру в ЖК, в котором после завершения строительства будет красивая и ухоженная территория с ландшафтным дизайном, детские и спортивные площадки, парковка, свои инфраструктурные объекты (от магазина до детского сада), велосипедные дорожки, парковая зона и т. д.;
• безопасность. Новые ЖК круглосуточно охраняются, оснащены камерами видеонаблюдения, часто имеют закрытую территорию;
• выгодные коммунальные платежи. За счет автономного отопления, применения современных энергосберегающих технологий и новых коммуникаций в новостройке часто можно даже сэкономить на коммунальных платежах.

Для многих покупателей весомым остается и тот фактор, что квартира в новостройке — новая, то есть в ней никто не жил. К тому же есть возможность выбрать именно то социальное окружение, которое максимально соответствует статусу, интересам и целям покупателя первичной недвижимости.

Недостатки новостроек

Несмотря на всю привлекательность такого варианта, как новострой, у него есть и некоторые недостатки. Учитывая, что их не так много, покупатели часто закрывают на них глаза или взвешивают все «за» и «против» и понимают, что преимуществ больше.

Итак, какие недостатки есть у новостроек:

• нужно достаточно долго ждать, пока дом введут в эксплуатацию — если купить квартиру на старте продаж, то до сдачи новостройки может оставаться еще 2–2,5 года;
• риск задержки или остановки строительства — если не проверить тщательно объект и строительную компанию перед покупкой новостроя, можно попасть на проблемное строительство, в котором будут сдвигаться сроки сдачи или которое вовсе будет заморожено;
• расходы на ремонт — квартиры в новых домах часто сдают только с черновой отделкой, то есть придется делать полноценный ремонт, а это дополнительные существенные расходы;
• строительный шум — в новостройку одновременно заселяется большое количество жильцов, которые хотят поскорее сделать ремонт, а это значит, что поначалу будет постоянный шум перфораторов;
• усадка дома — в первые годы после завершения строительства здание может давать усадку, что может испортить свежий ремонт.

Вторичное жилье: какие плюсы и минусы

Недвижимость на вторичном рынке тоже имеет свои особенности, преимущества и недостатки. К выбору этого варианта нужно подходить осознанно, понимая, что определенные плюсы перевешивают конкретно для вас минусы понравившегося объекта.

Плюсы вторичного жилья

Какие преимущества имеют квартиры на вторичном рынке:

• большой выбор вариантов. Вторичный рынок намного больше первички, поэтому и вариантов квартир здесь существенно больше. Вторичку можно найти в центре города, в любом районе, в пригороде Киева или другого города Украины;
• быстрое заселение. В квартиру на вторичном рынке можно заселиться сразу же после заключения сделки купли-продажи и передачи ключей. Большинство вариантов такой недвижимости имеют жилое состояние;
• экономия на ремонте. Если сейчас нет финансовой возможности делать ремонт в купленной квартире, его можно отложить до лучших времен и заселиться в жилплощадь в том состоянии, в котором она есть;
• возможность оценить качество и удобство квартиры. Если в случае с новостройками, покупатель видит свое жилье только на бумаге, так как дом только начинают строить, то на вторичном рынке можно прийти в квартиру лично и тщательно осмотреть ее. Покупатель может оценить площадь жилья, удобство планировки, вид из окон, качество коммуникаций и другие параметры;
• развитая инфраструктура. Дома на вторичке чаще всего давно окружены обширной инфраструктурой, в которую входят остановки общественного транспорта, магазины, торговые центры, детские сады, школы, поликлиники и другие объекты;
• комфортное проживание. Конечно, и в доме, который построили относительно давно, соседи могут делать ремонт, но постоянный строительный шум не будет сопровождать вас со всех сторон в течение нескольких лет, как в случае с новостройкой.

Жилую недвижимость на вторичном рынке часто выбирают и по той причине, что она имеет более привлекательную стоимость. Да, она может иметь не такую удобную планировку или находиться в доме без охраны и подземного паркинга, но она будет дешевле, чем новострой. Это весомый фактор для молодых семей и других категорий покупателей, у которых небольшой бюджет на приобретение жилья.

Недостатки квартир на вторичном рынке

Вторичка имеет достаточно много минусов, хотя многие готовы закрывать на них глаза, если хотят купить квартиру недорого. К тому же важно рассматривать не весь вторичный рынок в целом, а конкретное предложение продавца, так как в нем может быть минимальный набор недостатков.

Итак, какие минусы вторичного жилья:

• нельзя изменить планировку — в старых домах не всегда возможно снести стены и сделать перепланировку, а, если и можно, то нужно пройти многочисленные этапы согласований и получить разрешение на это;
• старые коммуникации — трубы и электропроводка в домах старой постройки не ремонтировались годами и не рассчитаны на современные нагрузки, поэтому требуют особого внимания;
• неудобная планировка — на вторичном рынке не редкость квартиры с маленькой кухней, низкими потолками, проходными жилыми комнатами, смежным санузлом, что не очень удобно для проживания семьи;
• риск попасть на мошенника — если не заручиться поддержкой опытного риелтора или юриста, можно случайно оказаться жертвой продавца-мошенника, поэтому нужно знать, как и какие проверять документы.

Оформить ипотеку на вторичное жилье сложнее, чем на новострой, а иногда и вовсе невозможно, поэтому придется отдавать всю сумму сразу или брать кредит в банке под большие проценты.

Чтобы определить, какой вариант недвижимости вас больше подходит — вторичка или новостройка, опишите свои потребности риелтору. В агентстве «Маяк» знаю, как найти подходящее жилье с учетом ситуации в 2023 году и индивидуальных пожеланий клиента.