Особенности покупки квартиры по переуступке прав
Покупка квартиры по переуступке — не редкость. Это один из способов приобрести жилье в новостройке по выгодной цене. Несмотря на свою простоту и выгоду, переуступка квартиры имеет не только плюсы, но и риски. Что нужно знать про переуступку, какие у нее преимущества, как оформить документы и сколько это стоит, рассказываем ниже.
Что такое переуступка квартиры
Продажа квартир в строящемся доме может стартовать уже на этапе котлована. Многие инвесторы вкладывают свои деньги именно на этой стадии, так как цены на недвижимость самые выгодные. Перед сдачей дома в эксплуатацию купленные объекты начинают продавать с целью получения прибыли.
Когда инвестор, а не застройщик, реализует жилплощадь в еще недостроенной новостройке, это называют продажей квартиры по переуступке. Продавец переуступает право собственности на будущее жилье. Причиной продажи может служить не только получение прибыли на разнице цен при покупке и перепродаже. Продавцу могут срочно понадобиться деньги или он просто нашел более интересный вариант недвижимости.
В процедуре переуступки квартиры участвуют три стороны: не только продавец и покупатель, но и застройщик, который строго контролирует весь процесс. При этом первый инвестор (продавец) может предлагать объект даже дешевле, чем это сделала бы строительная компания на текущем этапе готовности новостройки.
Договор переуступки еще не дает покупателю права на квартиру. Второй инвестор является стороной, которая в будущем получит недвижимость в строящемся жилом комплексе в рамках подписанного между инвестором и застройщиком основного договора.
Какие преимущества покупки квартиры по переуступке
Купить квартиру по выгодной стоимости можно и напрямую у застройщика. Но не всегда получается успеть сделать это на ранних этапах строительства: недорогие объекты раскупают очень быстро, особенно у надежных строительных компаний. Тогда остается покупка жилья по переуступке. Это дороже, чем на этапе котлована, но все еще весьма выгодно.
Какие преимущества дает покупка квартиры по переуступке:
более выгодная цена, чем у строительной компании — первый инвестор может продавать объект на 5–20% дешевле, чем отдел продаж застройщика;
возможность быстрее заселиться в новый дом — квартиры по переуступке чаще всего продают в ЖК, которые скоро введут в эксплуатацию, то есть не нужно ждать несколько лет завершения строительства;
интересные предложения — квартиры, которые выкупают на этапе котлована, чаще всего имеют такие преимущества, как средний этаж, красивый вид из окна, хорошая планировка, то есть найти интересный вариант по переуступке реальнее, чем напрямую у застройщика под конец строительства;
ниже риски попасть на долгострой — покупка жилья перед сдачей новостройки в эксплуатацию всегда несет меньше риска, чем покупка на начальной стадии.
При покупке по переуступке сохраняется та же выгода, что и при покупке на начальном этапе строительства, — привлекательная цена. При этом в первом случае добавляются и другие плюсы, поэтому желающим обзавестись квартирой на первичке стоит рассмотреть этот способ приобретения жилья в новостройке.
Чем опасно покупать квартиру по переуступке: какие минусы и риски
Переуступка квартиры имеет весомые преимущества, но неправильно будет рассматривать только плюсы. Такой способ покупки первичной недвижимости несет и определенные риски, о которых важно знать.
Какие минусы и риски имеет покупка объекта по переуступке:
оплата 100% стоимости — при покупке жилья у застройщика часто можно оформить рассрочку и погашать ее 1–2 года, тогда как приобретение по переуступке в основном предполагает 100% оплату. В некоторых случаях все же можно найти вариант с рассрочкой, тогда просто покупатель продолжает вносить платежи вместо первого инвестора;
доплата — при оформлении договора переуступки у некоторых застройщиков есть условие оплаты комиссионных в размере 1–5% от стоимости жилплощади. Это может нивелировать выгоду от покупки у инвестора по более низкой цене, чем у строительной компании;
обязательства — вместе с правами покупатель может получить и не очень приятные обязательства, к примеру, рассчитаться за оформленную инвестором ипотеку, при этом ее условия ни выбрать, ни поменять уже не получится;
отсутствие возможности предъявить претензии — деньги за недвижимость передаются инвестору-продавцу, тогда как спорные вопросы по качеству жилья нужно решать з застройщиком;
двойная продажа — договор переуступки не вносится в реестры, поэтому есть риск, что недобросовестный инвестор заключит несколько одинаковых соглашений с разными покупателями. Риски уменьшаются благодаря тому, что в сделке участвует еще и застройщик;
задержка строительства — хотя новостройки на финишной стадии строительства почти всегда вводят в эксплуатацию, риск, что процесс остановится или затянется на более долгий срок все же существует;
плохое качество жилья — есть риск, что первичный инвестор решил продать квартиру из-за ее низкого качества или обнаруженных дефектов, поэтому важно все внимательно проверять.
Перед тем, как принять решение, стоит ли покупать первичную недвижимость по переуступке, нужно взвесить все за и против. Если преимущества приобретения жилья в конкретной новостройке оказались более весомыми, чем минусы и риски, тогда можно переходить к договоренностям и оформлению сделки.
Снизить риски при покупке квартиры по переуступке можно с помощью опытного риелтора. Специалист проконсультирует по всем вопросам, проанализирует риски при сделке с конкретным продавцом, проверит объект, документы и строительную компанию.
Как оформляется квартира по переуступке
Прежде чем приступить к процедуре покупки объекта по переуступке, важно проверить несколько моментов у застройщика и инвестора. Покупатель должен убедиться, что у строительной компании есть документы на земельный участок и разрешение на строительство. Также застройщик должен придерживаться заявленных сроков строительства дома и разрешить перепродажу прав на жилплощадь.
Что касается инвестора, здесь важно проверить, что продавец не нарушал условия основного договора, заключенного с застройщиком. Если вышеописанные условия соблюдены, это является гарантией правомерности и безопасности сделки.
Оформление покупки квартиры по договору переуступки состоит из следующих этапов:
Получение разрешения от строительной компании.
Проверка разрешительных документов у застройщика и сроков строительства дома.
Анализ компании на отсутствие судебных исков.
Проверка других объектов застройщика (нет ли проблемных строительств).
Проверка инвестора-продавца.
Составление договора переуступки с указанием штрафов или других особых условий.
Заверение договора у нотариуса.
Когда все этапы пройдены, права и обязанности первого инвестора переходят к покупателю. После того как новостройку введут в эксплуатацию, собственник принимает квартиру по акту приема-передачи.
Важные нюансы при оформлении недвижимости по договору переуступки
Застройщик может дать разрешение на уступку прав требования на объект, если первый инвестор оплатил 100% стоимости недвижимости. Если вся сумма не выплачена, в договоре прописывается условие, по которому уже второй покупатель доплачивает остаток. Поэтому важно сразу уточнить у представителя строительной компании, на каких условиях застройщик даст разрешение на договор по переуступке. Некоторые компании требуют уплатить штраф за перепродажу объекта.
При проверке новостройки на соблюдение сроков строительства также стоит убедиться, что недвижимость не находится под залогом в банке. Здесь можно обратиться к юристу или квалифицированному риелтору, который проверит, не скрыл ли инвестор факт оформления ипотеки. Если продавец не сообщил об этом, сделка прекращается. Если покупатель знает об ипотеке, тогда в сделке участвует еще и банк. Вместе с правом на недвижимость к покупателю переходят и обязательства по выплате ипотечного кредита.
Только после тщательной проверки документов можно переходить к заключению договора. Для безопасности и действительности сделки документ нужно заверить у нотариуса.
Какие документы должны быть при покупке квартиры по переуступке
Для оформления договора переуступки покупатель должен иметь при себе оригинал паспорта, идентификационный код и согласие супруга/супруги.
Первичный инвестор, то есть продавец, должен предоставить более обширный пакет документов:
паспорт и идентификационный код;
свидетельство о браке и согласие супруга/супруги или свидетельство о разводе;
договор инвестирования, который заключался с застройщиком;
документ, подтверждающий оплату за недвижимость (оригинал), или квитанции платежей;
согласие инвестора на проведение сделки в письменном виде;
согласие застройщика на переуступку объекта.
При оформлении сделки заключается договор переуступки, который подтверждает право требования покупателя на квартиру в новом доме. Но это не единственный документ, который получает новый владелец в процессе проведения процедуры.
Покупателю должны выдать на руки следующее:
договор уступки прав на жилплощадь;
оригинал основного договора инвестирования;
письменное согласие застройщика на уступку (если это не указано в договоре);
подтверждение проведения расчетов между первичным инвестором, застройщиком и покупателем.
Важно получить полный пакет документов, чтобы защитить свои права от возможных спорных моментов с продавцом или застройщиком. При этом перечень документов, которые получает покупатель, может быть разным. Все зависит от типа сделки и ее условий.
Сколько стоит оформить переуступку квартиры
Условия переуступки первичной недвижимости разные в зависимости от застройщика. В некоторых случаях покупателю не нужно ничего платить. Покупатель и продавец просто приходят к застройщику и подписывают необходимые документы. Если переуступка бесплатная, покупателю стоит убедиться, нет ли других обязательных платежей при проведении процедуры.
Но бывает и так, что строительная компания берет комиссионные при оформлении договора переуступки. Их размер может варьироваться от 1 до 5% от стоимости жилья. Чтобы узнать точные расходы, нужно внимательно прочитать договор. Менеджер отдела продаж тоже может подсказать, сколько стоит оформить переуступку квартиры, но лучше лично проверить все в документе.
Помимо расходов на переуступку, нельзя забывать и о налогах для продавца и покупателя. Нужно ли их платить и в каком размере, зависит от схемы инвестирования и получения продавцом прибыли. Если переуступка оформляется на жилплощадь, купленную через Фонд финансирования строительства, покупатель не уплачивает налоги.
Если в рамках процедуры переуступки задействуется и переоформляется предварительный договор купли-продажи прав, покупатель должен уплатить 1% от стоимости жилья в Пенсионный фонд Украины. Также нужно оплатить услуги нотариуса — от 4 000 грн.
Кто платит за переуступку квартиры
Комиссию застройщику за оформление переуступки в размере 1–5% в зависимости от компании оплачивает чаще всего новый покупатель. Но по предварительной договоренности сторон оплатить ее может и продавец.
Выводы
Приобретение недвижимости в новостройке по переуступке — хороший способ стать владельцем почти готовой квартиры в новом доме по более выгодной цене, чем у строительной компании. Помимо привлекательных условий по стоимости, покупателю не придется долго ждать сдачи ЖК в эксплуатацию и можно выбрать отличный вариант жилья, который уже не найдешь напрямую у застройщика.
Главным недостатком покупки квартиры по переуступке считается полная оплата. Но есть и другие риски в этой процедуре. Чтобы снизить их и, главное, не попасть в руки мошенников, стоит воспользоваться услугами опытного риелтора. Так сделка пройдет безопасно и правомерно, а покупатель получит качественное жилье по хорошей цене.
