Как купить коммерческую недвижимость в Украине
Коммерческая недвижимость — одно из лучших вложений средств в условиях роста инфляции. Причем покупают нежилые объекты не только для открытия и развития своего бизнеса, но и с целью инвестиции, например для последующей сдачи помещения в аренду. Рассмотрим, как выгодно, правильно и безопасно купить коммерческую недвижимость.
Как выбрать коммерческую недвижимость
При выборе помещения под офис, магазин, кафе или другой коммерческий объект нужно изучить множество факторов, чтобы приобрести именно ту недвижимость, которая соответствует требованиям.
Основные критерии выбора коммерческой недвижимости:
Расположение объекта. Прежде чем отправляться на просмотр предложений от продавцов, нужно изучить целевую аудиторию и понять, какая локация ее устроит. Если речь идет о кофейне, важно выбрать проходное место. Для офиса, сотрудники которого контактируют с клиентами только онлайн, не обязательно выбирать объекта в центре города. Если нужно открыть кабинет стоматолога или косметолога, которые уже наработали себе репутацию, тоже не сильно имеет значение локация, так как клиенты все равно придут.
Инфраструктура и соседство. Еще до покупки недвижимости нужно изучить близлежащую инфраструктуру. Для узкопрофильного магазина расположение возле торгового центра может быть выгодным, так как последний обеспечивает большой поток людей. В то же время, если рядом уже есть конкурент с таким же товаром, лучше подыскать другой вариант.
Площадь помещения. Чтобы понять, какая площадь должна быть у объекта, нужно составить список необходимого оборудования и мебели. Также стоит ориентироваться на количество сотрудников. Покупать помещение «на вырост» не стоит, так как его содержание может оказаться затратным. Но и ограничиваться слишком маленькой площадью, если нужно разместить много людей, тоже нецелесообразно.
Это далеко не все факторы, на которые стоит обратить внимание при поиске подходящего коммерческого объекта. В зависимости от вида бизнеса также следует оценить, подходит ли планировка помещения, есть ли отдельный вход, в каком состоянии коммуникации и инженерные сети, на какую нагрузку рассчитана энергосеть, есть ли доступ к канализации. Для некоторых владельцев нежилых объектов могут играть роль этаж, наличие парковки рядом, звукоизоляция помещения и пр.
Риски при покупке коммерческой недвижимости
По сравнению с жилой недвижимостью покупка нежилого помещения несет в себе еще больше рисков. Если знать их заранее, больше шансов обезопасить себя от неприятностей.
Какие риски при покупке коммерческого объекта:
изменение рыночных условий — спад экономики или другие обстоятельства могут снизить спрос на недвижимость и ее стоимость;
простой объекта — если неправильно выбрать помещение, может быть сложно искать арендаторов, что напрямую влияет на доходность инвестиций;
технические проблемы — любой объект недвижимости требует регулярного обслуживания и ремонта, но иногда финансовые затраты могут быть существенными, например на ремонт системы отопления, проводки или кровли;
невысокая ликвидность — коммерческие объекты чаще всего сложнее продать, чем жилую недвижимость, поэтому на поиск покупателя уходит больше времени;
проблемы с документами — неправильно составленный договор купли-продажи может привести к спорам о праве собственности и другим юридическим нюансам.
Правильная проверка юридической чистоты сделки при покупке коммерческой недвижимости играет особенно важную роль и может снизить сразу несколько рисков до минимума. Снизить другие риски можно также благодаря тщательному подбору объекта.
Что проверить при покупке коммерческой недвижимости
Чтобы сделка прошла успешно, при покупке коммерческого объекта важно проверить основные нюансы:
Продавец-физическое лицо должен быть совершеннолетним, дееспособным и осознавать свои действия. При покупке недвижимости у юридического лица, нужно проверить устав, доверенность, разрешение вышестоящего органа (все, что подтверждает право на продажу объекта).
Продавец должен показать оригиналы документов, которые подтверждают право собственности. Также важно убедиться в наличии регистрационной записи в Бюро технической инвентаризации (БТИ).
По сделке не должно быть обременительных условий. Объект не должен находиться в залоге или под арестом, что подтверждает справка государственной нотариальной конторы. Также недвижимость не должна быть связана имущественными правами с третьими лицами.
Если нет опыта в совершении подобных сделок, юридическую проверку лучше всего доверить профессионалам. Иначе есть риск упустить из виду проблемные моменты.
Основные этапы покупки коммерческой недвижимости
Независимо от того, что нужно купить — помещение под магазин или ресторан, склад, офис, промышленный объект для будущего завода, процесс покупки будет примерно одинаковым.
Основные этапы приобретения коммерческого объекта выглядят так:
Выбор объекта недвижимости с учетом целей его использования — для собственного бизнеса или для дальнейшей сдачи в аренду/перепродажи.
Осмотр помещения. Это поможет выявить преимущества и недостатки. Также во время осмотра можно понять, есть ли рядом конкуренты, удобный ли подъезд, насколько близко расположены станции метро или остановки общественного транспорта.
Анализ документов. На этом этапе нужно проверить правоустанавливающие документы, кадастровый план, справки из БТИ, договор купли-продажи и пр. Лучше всего делать все это вместе с опытным юристом. Специалист также проверит объект на наличие совладельцев и долгов по коммунальным.
Заключение договора купли-продажи. Если стороны обсудили условия и их все устраивает, можно переходить к подписанию документов. На сделке обязательно должен присутствовать собственник объекта или же его представитель с соответствующей доверенностью.
Проведение оплаты. Оплата осуществляется в соответствии с условиями договора купли-продажи. Стороны заранее должны договориться, каким способом будут переданы денежные средства: безналичным расчетом, в рассрочку и т. п.
Завершающим этапом покупки коммерческой недвижимости является регистрация объекта на нового владельца и выдача свидетельства о праве собственности. С этого момента владелец может совершать любые действия со своим недвижимым имуществом: сдавать в аренду, продавать, передавать в наследство, дарить.
Дополнительные расходы при покупке коммерческого объекта
В Украине при покупке любой недвижимости, в том числе коммерческой, возникают дополнительные расходы. При заключении договора купли-продажи государству нужно заплатить пошлину в размере 1% от суммы сделки или от стоимости объекта, указанной в экспертной оценке. Если речь идет о юридическом лице, которое покупает принадлежащую государству недвижимость, пошлина уменьшается и составляет всего 0,1% от суммы в договоре.
При продаже коммерческой недвижимости продавцу придется заплатить военный сбор в размере 1,5% от стоимости объекта. Оплату подтверждает нотариус при заключении договора. В то же время покупатель обязан заплатить взнос в Пенсионный фонд. Его размер составляет 1% от суммы, прописанной в договоре купли-продажи.
Почему стоит обратиться к профессионалам при покупке коммерческой недвижимости
Покупатель может оценить помощь опытного риелтора и юриста уже на этапе подбора объекта для покупки. Обратившись в агентство недвижимости, ему не придется теряться в хаосе большого количества объявлений о продаже коммерческих помещений. Риелтор сначала узнает, какой объект интересует клиента, после чего изучит базу и предложит на выбор только подходящие и проверенные варианты. Это существенно экономит время и нервы покупателя.
Другие преимущества сотрудничества с агентством недвижимости при покупке коммерческого объекта:
более широкий выбор предложений — часто в открытом доступе не получается найти интересные помещения, тогда как у риелторов есть свои эксклюзивные варианты от постоянных продавцов;
релевантные запросу объекты — покупателю не придется тратить время, осматривая помещения, которые совсем не подходят под его вид бизнеса, так как риелтор подберет именно те объекты, что полностью соответствуют указанным клиентом параметрам;
отсутствие юридических рисков — в агентстве есть свои юристы, которые тщательно проверяют каждый документ и продавца, чтобы гарантировать покупателю юридическую чистоту сделки;
грамотно составленный договор — юристы, которые работают на стороне покупателя, помогут составить договор с учетом его интересов;
сопровождение — если коммерческая недвижимость приобретается с целью инвестирования средств, агентство может взять на себя поиск арендаторов или покупателей в случае перепродажи объекта.
Обращайтесь в агентство недвижимости «Маяк», если нужно купить коммерческое помещение любого типа в Киеве или Киевской области. Риелторы и юристы проведут сделку без рисков и с максимальной выгодой для покупателя.
