Необходимые документы для продажи квартиры в 2024 году
Если вы решили продать квартиру, убедитесь, что весь пакет документов, необходимый для правильного оформления процедуры, у вас готов. Иначе вы можете найти покупателя, а сделка не состоится из-за отсутствия важной бумаги. Рассказываем, какие нужно иметь документы при продаже квартиры на вторичном рынке в 2024 году.
Без каких документов нельзя продать квартиру
Список документов на продажу недвижимости разнится в зависимости от конкретной ситуации. Владелец жилплощади может быть одиноким или иметь супругу, у него могут быть несовершеннолетние дети и т. д. Все это будет влиять на содержание пакета документов для продажи жилплощади. Но есть примерный перечень, на который можно ориентироваться с учетом своей ситуации. Рассмотрим его подробнее.
Личные документы продавца
Паспорт — один из обязательных документов при продаже недвижимости. Без паспорта оформить сделку не получится. Также важно, чтобы в паспорте старого образца были вклеены необходимые фотографии. Нотариусу нужно предоставить как оригинал, так и копию документа, причем всех владельцев квартиры (если собственник не один).
Если недвижимость продает гражданин другой страны, его паспорт нужно перевести на украинский язык, а перевод заверить нотариально.
К личным документам продавца относится и идентификационный код. В паспортах нового образца его можно увидеть на обратной стороне документа, поэтому дополнительно ничего предоставлять не нужно. Если у собственника паспорт старого образца, он должен предоставить идентификационный код отдельно (оригинал и копию).
Правоустанавливающие документы
Перечень документов для продажи квартиры в Украине обязательно включает в себя бумаги, подтверждающие право собственности. Без них продать недвижимость не получится. Что это может быть:
договор купли-продажи, подтверждающий, что квартира была куплена у предыдущего владельца;
свидетельство о праве собственности;
свидетельство о праве на наследство по завещанию или по закону;
наследственный договор;
договор пожизненного содержания;
договор мены, подтверждающий, что квартира получена путем обмена на другое имущество;
решение суда, признающее право собственности продавца на конкретную жилплощадь.
Для успешного оформления сделки нужно предоставить оригинал одного из вышеуказанных документов. Свидетельство, договор или решение суда должно быть действительным. Также документ должен быть внесен в Госреестр вещных прав на недвижимое имущество. Иначе нотариус откажется заверять продажу жилья.
Если право собственности на квартиру зарегистрировано до 2013 года, нужно также получить соответствующую справку в БТИ. С 2014 года права собственности начали вносить в электронный госреестр, поэтому нотариусу не составит труда найти нужные данные.
Технический паспорт
В пакет документов обязательно входит технический паспорт на квартиру. В нем указаны все данные о жилплощади: адрес, этаж, площадь, план. Здесь же можно увидеть и перепланировки, если они проводились в квартире.
Получить технический паспорт можно в БТИ или в частной организации, имеющей государственный квалификационный сертификат.
Справка о зарегистрированных лицах
Когда квартира продается, из нее нужно выписать всех зарегистрированных. Получить документ об отсутствии прописанных по конкретному адресу можно в ЦНАП или у нотариуса, если объект находится в Киеве. Кроме справки о прописанных в квартире, стоит оформить и выписку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Последняя не является обязательной, но покупатель может запросить и ее.
Выписка из государственного реестра
Выписку из Государственного реестра прав на недвижимое имущество можно получить онлайн, заполнив простую заявку и оплатив символическую сумму. Документ приходит на указанную электронную почту. В выписке можно найти информацию о владельце и совладельцах жилплощади, дате получения права собственности, обстоятельствах получения. С помощью этого документа также можно проверить, не находится ли недвижимость в залоге или ипотеке.
Заключение об оценке жилплощади
С 2021 года справку о стоимости квартиры можно получить в онлайн-режиме бесплатно. Для этого нужно зарегистрироваться в единой базе отчетов ФГИ (Фонд госимущества) и заполнить форму с данными о продаваемом жилье. Сервис проводит оценку квартиры, используя полученную от продавца информацию, после чего генерирует справку.
Если собственник жилья не согласен с результатом автоматической оценки, он имеет право оспорить его и обратиться напрямую к профессиональному оценщику. Важно заметить, что от стоимости недвижимости зависит сумма налога, который придется уплатить при продаже имущества.
Какие еще документы могут понадобиться для продажи квартиры и в каких случаях
Ситуации с продажей недвижимости бывают разные, каждый случай — индивидуален. Перед тем, как выставлять жилплощадь на продажу, стоит проверить, не придется ли искать или оформлять дополнительные документы. Какие случаи могут стать причиной сбора дополнительных бумаг?
Несколько владельцев
Если совладельцы не препятствуют продаже недвижимости, им также нужно присутствовать при заключении сделки, имея при себе оригиналы и копии паспортов и идентификационных кодов.
При желании продать свою долю одним совладельцем первыми ее могут выкупить собственники других частей жилья. Если выкупать никто из них не хочет, этот отказ нужно заверить нотариально. Также нотариус должен заверить сообщение продавца о намерении продать свою часть. Помимо этого, придется обратиться в суд, чтобы получить судебное решение, в котором будет указано, кто и какой частью квартиры владеет.
Решение суда, нотариально заверенные сообщение и отказ других владельцев от покупки продаваемой доли нужно приложить к остальным документам.
Несовершеннолетние владельцы квартиры
Если среди владельцев жилплощади есть несовершеннолетний, нужно приложить в пакет документов свидетельство о рождении ребенка и его копию. Здесь также понадобится письменное разрешение органа опеки (оригинал и копия).
Чтобы получить разрешение, нужно предоставить для органов опеки следующие документы:
заявление родителей, что они оба согласны на продажу жилплощади;
справку о составе семьи;
технический паспорт на квартиру (оригинал);
выписку из Государственного реестра прав и отягощений, в которой перечислены все совладельцы недвижимости;
паспорта для взрослых, идентификационные коды и свидетельства о рождении для несовершеннолетних совладельцев;
свидетельство о разводе или смерти супруга/и (если актуально);
доверенности от всех совладельцев на проведение сделки купли-продажи, если ее совершает доверенное лицо.
Несовершеннолетних детей, которые не являются владельцами жилья, нужно выписать из квартиры до момента заключения договора купли-продажи. В противном случае сделка не будет оформлена. Стоит отметить, что выписать несовершеннолетнего ребенка можно только вместе с матерью или вместе с отцом. Второй родитель должен предоставить свое письменное согласие. Ребенка нужно сразу прописать по новому адресу.
Недееспособный владелец жилплощади
Если совладельцем квартиры выступает человек с ограниченной дееспособностью или признанный недееспособным, тогда понадобится решение суда о признании недееспособности. Также в пакет нужно приложить решение о назначении опекуна для этого человека и решение органов опеки и попечительства.
Купленная в браке недвижимость
Если квартира покупалась в браке, продать эту недвижимость можно только с согласия супруга или супруги. Согласие оформляется письменно и заверяется нотариусом. Сделать это можно и прямо во время заключения сделки, если оба супруга могут присутствовать на ней лично.
Если пара развелась, тогда нужно приложить к документам решение суда о разделе имущества. Это решение дает право продать квартиру или свою долю. Когда развод оформлен, но раздела имущества не было, для продажи жилплощади понадобится согласие бывшего супруга или бывшей супруги.
Вдовцу или вдове для продажи квартиры нужно иметь при себе свидетельство о смерти супруга (супруги) и свидетельство о вступлении в наследство.
Также важно понимать, если квартира перешла в наследство или получена в дар уже после вступления в брак, ее можно свободно продавать без согласия супруга или супруги. Это же касается и недвижимого имущества, купленного до брака.
Квартира в ипотеке
Распространено мнение, что нельзя продать недвижимость, за которую еще не погашен ипотечный кредит. И все же провести сделку реально. Для этого нужно получить согласие банка на продажу квартиры.
Если продавец уже нашел покупателя на свое жилье, последний должен обратиться в банковское учреждение, в котором оформлялась ипотека. Покупатель должен подписать договор, согласно которому он выкупает выступающее залогом недвижимое имущество. Затем этот же человек погашает остаток по ипотечному кредиту в банке. Теперь жилплощадь можно продавать обычным способом.
Приватизированная недвижимость
У приватизированной квартиры владельцами выступают все члены семьи и все они имеют законное право на недвижимость. Живут ли люди в этой жилплощади в данный момент или проживают в другом месте, значения на имеет.
Чтобы продать приватизированную квартиру, нужно получить разрешение на продажу от всех совладельцев. Для заключения сделки также придется предоставить оригиналы паспортов и идентификационных кодов всех собственников недвижимости.
Совладелец может отказаться от продажи квартиры. В этом случае нужно письменно оформить уведомление, что один из собственников хочет продать свою долю. Отказавшийся продавать свою часть совладелец при желании может выкупить долю, которая продается. Если он не планирует ее покупать или на протяжении 30 дней после получения письменного уведомления не выкупает эту часть, ее можно продавать другим лицам.
Для правомерного заключения сделки купли-продажи нужно иметь в пакете документов оригинал уведомления о желании продать свою долю, согласие или отказ от покупки от других совладельцев.
Отсутствие совладельца на сделке купли-продажи
Если кто-либо из совладельцев квартиры находится в другом городе, за границей или не может присутствовать на заключении сделки купли-продажи по другой причине, он может оформить доверенность на другого собственника этой жилплощади. Доверенность оформляется письменно и заверяется нотариусом.
Если у квартиры один собственник и он хочет продать ее, но не может лично приехать на сделку, он также может оформить доверенность на третье лицо. Доверенность может давать право на оформление необходимых документов, представительство интересов продавца в различных учреждениях и непосредственно на проведение сделки-купли продажи недвижимого имущества.
Есть ситуации, когда независимо от пакета документов квартиру продать не получится. Такое может случиться, если недвижимость находится под арестом или запретом, она не приватизирована, относится к социальному или ведомственному жилью, если совладелец не может присутствовать на сделке и не может оформить доверенность. Прежде чем начинать собирать документы, стоит проверить, нет ли факторов, которые сделают невозможным продажу жилья? И только потом можно начинать заниматься оформлением всех бумаг.
