В чем разница между жилым и нежилым фондом

Купить квартиру и перевести ее в нежилой фонд может стать выгодным предприятием. Жилая недвижимость стоит дешевле, чем нежилые помещения, что позволяет хорошо заработать на дальнейшей продаже или сдаче в аренду. Но важно разобраться во всех нюансах и определить, получится ли изменить статус недвижимости.

Что значит нежилой фонд?

Нежилое помещение — это объект, предназначенный не для проживания, а для использования в коммерческих целях. Такая недвижимость не подходит для прописки в отличие от квартиры, где разрешается прописаться временно или на постоянно.

Что можно отнести к нежилому фонду:

• офисы и административные здания;

• отели, пансионаты, туристические базы, рестораны и кафе;

• торговые центры, магазины, супермаркеты, крытые рынки;

• подземные и наземные паркинги, гаражи;

• промышленные здания, склады;

• хозяйственные здания (мастерские, бойлерные, котельные, времянки).

Чтобы понять, чем отличается коммерческая недвижимость от жилого помещения, стоит ориентироваться на три основных параметра: назначение, тарифы на коммунальные услуги и стоимость имущества.

Если говорить о назначении, то жилой фонд используют для проживания, а не для ведения бизнеса. Коммерческое помещение предназначено для получения дохода, оно не подходит для проживания людей.

Тарифы на коммунальные услуги для жилой и нежилой недвижимости существенно отличаются. Намного выгоднее платить за коммуналку владельцам квартир, а не офисов или складов. Тарифы по коммунальным платежам для коммерческих объектов выше, так как последние используют для заработка. Чтобы сэкономить, собственники нежилого фонда часто отказываются от газа и горячей воды, если это возможно по виду деятельности.

Еще одна отличительная характеристика — это стоимость объекта недвижимости. Купить нежилое помещение обойдется примерно на 20–30% дороже, чем квартиру. Вот почему есть желающие приобрести жилую недвижимость по более низкой цене, а потом изменить ее статус на «нежилой».

Можно ли жить в нежилом фонде?

Нежилое помещение считается объектом, которое нельзя использовать для проживания людей. Если владелец хочет прописаться в таком помещении, ему нужно сначала переоформить недвижимость на жилую. Согласно действующему законодательству Украины, при выявлении нарушения проживающий в нежилом помещении должен оплатить штраф.

Можно ли перевести нежилой фонд в жилой?

Изменить статус недвижимости с нежилой на жилую можно, но это не так просто. Объект должен соответствовать строгим требованиям:

• отличается высоким качеством строительства, не относится к недвижимости аварийного фонда, не подлежит сносу;

• есть возможность для подключения всех необходимых коммуникаций — канализации, водопровода, электричества, системы газоснабжения;

• недвижимость соответствует правилам безопасности, не предполагает возникновения ситуаций, опасных для жизни проживающих;

• высота потолков в помещении подходящей для комфортного проживания высоты;

• в доме нет источников появления вредных веществ в воздухе.

Если помещение не будет соответствовать прописанным техническим нормам, не стоит рассчитывать на одобрение переоформления объекта из нежилого фонда в жилой.

Можно ли перевести жилой фонд в нежилой?

Перевод жилого фонда в нежилой также возможен, но есть ряд нюансов. Зачастую переоформлением интересуются для дальнейшей продажи или сдачи в аренду помещения для ведения коммерческой деятельности. Собственник может хотеть изменить статус квартиры, чтобы самостоятельно вести бизнес, например, открыть аптеку, небольшой магазин, офис, салон красоты, стоматологический кабинет и т. п.

Чтобы вести бизнес-деятельность в квартире, необязательно изменять ее статус. Такой вариант возможен, если жилье располагается в доме, который не включен в списки ветхого фонда или списки на снос в ближайшее время. Также обязательным условием является регистрация предпринимателя в той квартире, где он планирует вести коммерческую деятельность. Помимо этого, местные жители не должны испытывать дискомфорт от ведения бизнеса другим человеком.

Вариант с ведением коммерческой деятельности в квартире без ее переоформления выгоден. Предпринимателю не нужно платить за коммуналку по завышенным тарифам. И все же не все бизнесмены отказываются от перевода жилого фонда в нежилой ради выгодных тарифов. Они ориентируются на другую выгоду — стоимость недвижимости существенно повышается, когда квартира становится нежилым помещением.

Каким условиям должна соответствовать недвижимость, чтобы ее можно было переоформить на нежилой фонд:

• размещена на цокольном или на первом этаже дома (квартиры выше 3-го этажа нельзя переоборудовать под мастерскую или студию);

• при расположении объекта выше 1-го этажа изменена категория всех помещений под ним на нежилую;

• в квартире никто не зарегистрирован, то есть владелец должен выписаться из нее;

• в помещении не будет открываться промышленное предприятие, общественный туалет, похоронное бюро, пункт приема вторсырья, пункт бытового обслуживания населения с применением легковоспламеняющихся и взрывоопасных веществ, заведение, которое загрязняет воздух или территорию и создает повышенный уровень шума или излучения;

• при площади объекта свыше 100 м² в нем обустроен второй вход с улицы;

• предусмотрены все условия для проведения инженерных коммуникаций;

• выполненные перепланировки узаконены в соответствующих инстанциях.

Отдельно стоит отметить, что недвижимость нельзя переоформить из жилой в коммерческую, если в ней проживают люди по договору социального найма или объект считается культурным наследием.

Как изменить целевое назначение объекта недвижимости?

Изменить статус недвижимости с жилой на нежилую или с нежилой на жилую может только тот, у кого есть права собственности на этот объект. Также важно, чтобы при переоформлении жилого или коммерческого помещения оно не было ничем обременено (залоговыми обязательствами, кредитом или другими видами долгов).

Если объект соответствует всем необходимым условиям, выполнены подготовительные мероприятия, владелец может обратиться в Центр оказания административных услуг в своем городе и предоставить пакет документов. Какие документы понадобятся для изменения целевого назначения недвижимости:

• копии документов о праве собственности на объект, заверенные нотариусом;

• копия техпаспорта объекта недвижимости;

• письменное согласие жителей дома на использование помещения в качестве нежилого (при изменении категории с жилой на нежилую);

• справка о регистрации собственника по другому адресу и справка об отсутствии зарегистрированных лицах в помещении, статус которого переоформляется;

• заверенные нотариусом учредительные документы (если владелец — юридическое лицо);

• проектные предложения по реконструкции дома или помещения от сертифицированного архитектора.

Владелец составляет заявление на переоформление объекта недвижимости в жилой или нежилой фонд по условиям Жилищного кодекса Украины. Подписать заявление может только собственник помещения.

В целом, процедура перевода жилого помещения в нежилой фонд происходит следующим образом:

1. Подготовить техническое заключение о возможности переоформить объект из жилого в нежилой.

2. Получить предпроектные предложения о благоустройстве территории в отделе архитектуры органа местного самоуправления.

3. Предусмотреть техническую возможность обустройства отдельного входа.

4. Подготовить необходимые документы из вышеуказанного списка.

5. Подать заявление и пакет документов в Центр оказания административных услуг.

6. Дождаться решения о переоформлении (заявление рассматривается в течение 45 рабочих дней). По истечении указанного срока уполномоченный орган должен за 3 дня предупредить владельца объекта о решении. Ответ направляется в ЦНАП, где подавались документы, на e-mail заявителя или по почте на указанный адрес.

7. Получить исходные данные и технические условия для реконструкции объекта.

8. Получить проект реконструкции жилого объекта под нежилой у сертифицированного специалиста.

9. Отправить сообщение о начале строительных работ через портал Дія.

10. Провести реконструкцию объекта недвижимости под авторским и техническим надзором: обустроить отдельный вход и облагородить территорию.

11. Оформить новый техпаспорт.

12. Зарегистрировать декларацию о готовности объекта недвижимости к эксплуатации.

13. Зарегистрировать право собственности на нежилой объект.

Вся процедура занимает достаточно много времени, так как нужно собрать документы, получить технические планы, продумать перепланировки и т. д. К тому же пару месяцев придется ждать ответ после подачи заявления на перевод.

Чтобы при переоформлении объекта с жилого на нежилой или наоборот не возникли сложности, лучше всего обратиться за помощью к опытным юристам. В агентстве недвижимости «Маяк» есть свой юридический отдел. Специалисты подскажут, можно ли изменить категорию конкретного помещения, какие документы нужно собрать и как правильно подать заявление. В «Маяк» также работает нотариус, который может заверить все необходимые документы, в том числе копии документов о праве собственности на объект.

Если нужно изменить категорию помещения без сложностей и неприятных сюрпризов, обращайтесь к специалистам агентства недвижимости «Маяк».