Как проверить квартиру перед покупкой
Когда квартира, которую так долго искали для покупки, наконец-то выбрана, хочется побыстрее заключить сделку. Большинство покупателей в такие моменты не думают о том, что недвижимость перед оформлением сделки нужно тщательно проверить, полагаясь на то, что предоставляемые продавцом документы в порядке. Рассказываем, почему так важно убедиться в юридической чистоте сделки и как правильно проверить квартиру перед покупкой.
Можно ли самостоятельно проверить квартиру при покупке
Проверка квартиры перед покупкой — обязательный этап, который многие пропускают, рискуя при этом попасть в руки мошенников. Такая излишняя доверчивость может привести к неприятным последствиям: от обнаружения долгов за коммунальные услуги до появления законных владельцев недвижимости.
Покупателю под силу проверить квартиру самостоятельно. Но важно понимать, что при поиске жилья придется анализировать каждый приглянувшийся объект, а это отнимает время, нервы и силы, то есть процесс покупки затягивается.
Безопасный вариант — делегировать проверку агентству недвижимости. В штате АН «Маяк» есть не только квалифицированные риелторы, но и нотариусы с юристами. Если покупателю приглянулась какая-либо квартира, агент предоставит всю информацию о ней.
Перед оформлением задатка документы на объект передаются в юридический отдел для тщательного анализа. Специалисты проверяют подлинность правоустанавливающих документов, паспорта собственников, техническую документацию, наличие арестов и спорных вопросов со стороны третьих лиц. Такой подход к проверке жилплощади позволяет купить квартиру без неприятных последствий.
Что нужно проверить перед покупкой квартиры
Проверка квартиры до оформления сделки проводится примерно по такой схеме:
Проверить собственника жилплощади. На первом этапе покупателю важно убедиться, что продавец реально существует, он адекватно себя ведет и его возраст не превышает отметки 80 лет. Законы Украины не устанавливают возрастных ограничений для продавцов недвижимости, но покупатель должен понимать, что приобретать квартиру у столь пожилого человека — это более высокие риски. Из-за возраста, приема лекарств или определенных болезней владелец старше 80 лет может не осознавать суть сделки.
Проверить представителя владельца. Если квартиру продает не собственник, а его представитель, важно посмотреть доверенность и сравнить личные данные в ней с данными в паспортах, а также проверить сроки действия документа и полномочия представителя продавца.
Проверить право собственности. На этом этапе следует попросить у продавца показать оригиналы документов на квартиру. Это может быть договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, дарственная, решение суда.
Проверить наличие арестов, ипотеки или других ограничений на покупку квартиры.
Проверить, все ли счета за коммунальные услуги оплачены. После переоформления жилплощади долги переходят к новому владельцу или ему придется решать этот вопрос в суде.
Проверить, есть ли в квартире другие зарегистрированные лица, кроме собственника, в том числе несовершеннолетние.
Проверить разрешение супруга/супруги или органа опеки. Если продавец в браке или не так давно развелся, жилплощадь может находиться в общей собственности. Чтобы избежать проблем, нужно убедиться, что супруг или супруга предоставили свое письменное согласие на продажу недвижимости.
Проверить технические характеристики квартиры. Реальную планировку жилплощади нужно сравнить с техническим паспортом. Если предыдущий владелец делал серьезные перепланировки, он должен иметь документальное разрешение на это.
Это примерная пошаговая инструкция, как проверить недвижимость перед покупкой своими силами. Если нет времени заниматься всем процессом, лучше доверить его специалистам.
Какие документы нужно проверить перед покупкой квартиры
Перед оформлением договора купли-продажи нужно тщательно проверить все предоставленные продавцом документы. Перечень бумаг будет разный в зависимости от того, где покупается квартира — на вторичном рынке или в новостройке.
При покупке квартиры у застройщика в готовом доме или на этапе строительства нужно проверить следующие документы:
документы строительной компании — должен быть юридический статус застройщика;
документация на землю — свидетельство о праве собственности или договор аренды с целевым назначением «Строительство многоквартирного жилого дома»;
лицензии и разрешения на проведение строительных работ;
разрешения на финансирование строительства;
градостроительные условия и ограничения;
декларация о начале строительства (для объектов І–ІІІ категории) или разрешение на проведение строительных работ (для IV–V категорий);
декларация о готовности к эксплуатации (для построенных объектов І–ІІІ категории) или акт о готовности к эксплуатации и сертификат соответствия из ГАСИ (для IV–V категорий).
При покупке квартиры у частного лица на вторичном рынке нужно проверить такие документы:
оригинал паспорта и идентификационного кода продавца (если есть совладельцы, то и их документы тоже);
заверенное нотариусом согласие на продажу от совладельцев;
свидетельство о праве собственности и документ, подтверждающий переход права собственности к владельцу-продавцу (договор купли-продажи, договор мены, договор дарения, свидетельство о праве на наследство или др.);
свидетельство о браке, разводе или смерти супруга;
заверенное нотариусом согласие на продажу от супруги/супруга, если жилье куплено в браке;
свидетельства о рождении для детей младше 14 лет, если они совладельцы жилплощади;
разрешение органов опеки и попечительства на продажу имущества, если есть несовершеннолетние владельцы;
свидетельство о смерти наследодателя, если квартира получена в наследство;
выписка из домовой книги о том, что в квартире больше нет зарегистрированных лиц;
документ об экспертной оценке квартиры;
выписка из реестра, что жилье не находится под арестом и запретом на продажу;
справка об отсутствии долгов по коммунальным услугам;
справка из БТИ, что жилье не подвергалось незаконным перепланировкам.
В случае продажи квартиры доверенным лицом, помимо вышеуказанных документов, должен быть и оригинал доверенности на продажу жилплощади, заверенный нотариусом.
Как проверить юридическую чистоту квартиры при покупке
Бывают ситуации, когда законный собственник не имеет права продавать свою квартиру. Такое случается, когда жилплощадь находится под арестом или под иным запретом на продажу. Об этом нужно знать, чтобы не попасть в проблемную историю.
Проверить информацию об ограничениях — обязанность нотариуса, но и самостоятельно это тоже можно сделать. Все данные есть онлайн, в Госреестре прав на недвижимость. В справке будет указана информация, находится ли интересуемая жилплощадь под запретом на продажу или в ипотеке.
Если нашли недвижимость, которую продают по подозрительно низкой цене, ее обязательно нужно проверить на юридическую чистоту. Не редкость, когда продавец судится за квартиру и может в любой момент ее потерять, поэтому спешит продать по низкой стоимости и, конечно, не говорит покупателю о судебной тяжбе.
Чтобы убедиться, что за жилье не судятся, нужно зайти в Единый реестр судебных решений. Поиск проводится по адресу квартиры, названию и дате документа о праве собственности. По ФИО собственника можно также найти информацию на сайте Судебной власти.
Как проверить право собственности на квартиру
Чтобы узнать, реально ли жилплощадь находится в собственности у продавца и есть ли другие владельцы, нужно проверить право собственности. Для начала следует попросить показать оригинал документов на квартиру. Это может быть договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, дарственная, решение суда.
Если продавец предоставляет свидетельство о праве на наследство, нужно узнать, есть ли другие наследники, которые могут претендовать на свою часть имущества. Также важно посмотреть дату на свидетельстве. Если оно выдано недавно, другие наследники могут обратиться в суд, чтобы восстановить сроки на принятие наследства.
Если квартира находится в собственности по решению суда, здесь тоже могут возникнуть проблемы. Важно посмотреть дату на документе. Если решение свежее, есть риск, что его еще могут обжаловать.
Покупатель должен понимать, что документы о праве собственности могут быть поддельными. Даже нотариус может ошибиться при проверке. Чтобы обезопасить себя, можно заказать онлайн справку из Госреестра прав на недвижимость. В этот реестр вносят записи с 2013 года. Если квартира перешла в собственность до 2013 года, справку можно получить в БТИ.
Как узнать, есть ли долги за коммунальные услуги
Честный продавец при продаже квартиры оплатит все коммунальные услуги и передаст жилье новому владельцу без долгов. Но честные далеко не все. И не редкость, когда с квартирой новому владельцу переходят и неоплаченные счета.
Чтобы проверить, если ли долги за коммунальные услуги, нужно:
попросить продавца показать свежую справку из ЖЭКа или ОСМД о том, что задолженности нет;
проверить собственника жилья в Реестре должников на сайте Минюста по ФИО и идентификационному коду.
Если весь процесс проверки квартиры перед покупкой кажется слишком трудоемким и затратным по времени, делегируйте его профессионалам. При обращении в АН «Маяк» вы сотрудничаете сразу с несколькими специалистами: риелтором, нотариусом и юристом. Это гарантирует, что сделка пройдет законно и без неприятных последствий.
