Как сдать квартиру в аренду правильно и безопасно

Сдача квартиры в аренду посуточно или на длительный срок — хороший способ дополнительного заработка. Если это новый опыт для вас, не помешает для начала разобраться в нюансах. Рассказываем, как подготовить жилье для арендаторов, как обезопасить себя, стоит ли заключать договор и многое другое. Эта информация поможет успешно сдавать недвижимость в аренду и получать неплохой доход.

Как подготовить квартиру к сдаче в аренду

Если квартира сдается в аренду впервые, и вы планируете сначала сделать в ней ремонт, лучше всего сразу обустраивать ее под потенциального клиента. Так, например, жилье для студентов можно удобно разделить на зоны, каждая из которых будет иметь спальное место и рабочий стол. Если в планах сдавать квартиру туристам посуточно, тогда нужно запастись несколькими комплектами постельного белья, полотенцами, косметическими средствами.

Чтобы выгодно сдать квартиру в аренду, придерживайтесь таких советов по подготовке жилья:

• сделайте мелкий ремонт, если этого требует состояние жилплощади, например, есть отклеенные обои, капающий кран, заедающий замок на входных дверях;

• сделайте генеральную уборку в квартире или воспользуйтесь клининг-сервисом;

• обеспечьте будущих жильцов бытовой техникой, интернетом, телевидением;

• купите необходимую мебель, если планируете сдавать жилье краткосрочно — кровать или диван, шкаф, стол и др.;

• вывезите из квартиры все личные вещи и выбросьте хлам;

• проветрите жилплощадь перед показом, убедитесь, что нет неприятных запахов;

• при сдаче недвижимости посуточно перед заселением арендаторов оставьте в квартире чистое постельное белье, полотенца, посуду, мыло, шампунь.

Риелторы утверждают, что чистые и ухоженные квартиры снимают быстрее и охотнее. К тому же на них можно установить более выгодную для собственника арендную плату.

Как обезопасить себя при сдаче квартиры в аренду

Самый простой способ безопасно сдать квартиру в аренду — это взять залог. Оплата наперед за первый и последний месяц проживания уже никого не удивляет.

Залог может составлять сумму месячной арендной платы или, как в примере выше, двух месячных оплат. Если вы переживаете за имущество, так как квартиру будет снимать семья с детьми или пара с собакой, можно взять залог в размере 2–3 месячных арендных плат.

То, что владельцы привыкли называть залогом, на самом деле является депозитом. Арендные депозиты бывают двух видов:

• гарантийный — это как раз и есть «оплата за последний месяц». Эта сумма считается гарантией для владельца в случае неплатежеспособных арендаторов;

• страховой — это сумма, оговоренная между собственником и квартирантами, которая защищает первого от порчи имущества в сдаваемом жилье. Если арендаторы ничего не испортили, при выселении они получают депозит назад. Если мебель или техника испорчены, тогда владелец покрывает ремонт средствами из полученного депозита.

Если арендодатель использует гарантийный или страховой депозит по отношению к арендатору, лучше всего прописать все в договоре: сумму залога, порядок передачи денег и т. п.

Что сделать, чтобы быстрее найти квартирантов

Быстро сдать квартиру в аренду вполне реально. Используйте для этого следующие советы:

1. Подготовьте квартиру, как описано в разделе выше.

2. Сделайте привлекательные фото с разных ракурсов.

3. Составьте эффективное объявление. Пишите текст, ориентируясь на целевую аудиторию. Если хотите сдать квартиру семейной паре с ребенком, напишите, есть ли рядом школа или детсад.

4. Отсейте неподходящих клиентов. Отметьте в объявлении, если не планируете сдавать квартиру студентам, людям с домашними животными и т. п.

5. Укажите объективную цену. Рассчитайте арендную плату с учетом площади квартиры, состояния ремонта, наличия инфраструктуры поблизости, предоставления мебели и техники и т. п. Если поставить слишком высокую стоимость по сравнению с аналогичным жильем, квартиру сдать быстро не получится. Но и сдавать ее даром тоже не нужно.

6. Используйте все возможные каналы рекламы жилплощади. Это могут быть печатные издания, онлайн-агрегаторы объявлений, социальные сети, агентства недвижимости. Можно и просто рассказать знакомым и коллегам, что вы планируете сдать квартиру в аренду и ищете добросовестных квартиросъемщиков.

Чтобы недвижимость быстро нашла своего клиента, важно также наладить комфортное общение с потенциальными арендаторами. Для этого стоит указать в объявлении несколько вариантов контактов: номер телефона, электронную почту, ник в социальных сетях, мессенджеры. На звонки и сообщения нужно отвечать оперативно, как и организовывать просмотры жилья.

Кому не стоит сдавать квартиру

Если вы переживаете, что попадете на недобросовестных арендаторов, сразу выделите для себя категории клиентов, с которыми вы не хотели бы сотрудничать. Так будет проще отсеивать квартиросъемщиков на начальном этапе.

Вот кому сдавать квартиру не стоит:

• арендаторам, которые не могут показать паспорта;

• людям, которые утверждают, что сейчас у них работы нет, но они скоро ее найдут;

• иностранным гражданам, у которых просрочена виза и нет нормальных документов;

• большим компаниям, будь то 8 студентов, бригада строителей или группа сезонных работников.

Многие арендодатели не хотят сдавать свою недвижимость семьям с детьми или квартирантам с домашними животными. Хотя лучше не отказываться от этих категорий клиентов категорически, ведь ситуации бывают разные. Если ребенок уже достаточно взрослый, он не будет разрисовывать стены и портить матрас на кровати. Такая же ситуация и с собакой: питомец в возрасте чаще всего просто лежит, отдыхает и ведет себя тихо.

Если все равно есть опасения за сохранение имущества при сдаче жилья паре с ребенком или животными, можно взять страховой депозит и прописать все моменты в договоре. Зато взамен есть шанс получить лояльных клиентов, которые будут снимать квартиру долго, ведь найти новую для них — задача со звездочкой.

Зачем нужен договор аренды квартиры

Если вы хотите снизить риски при сдаче квартиры в аренду, лучше всего подписывать с квартиросъемщиками договор. Если срок до 2 лет 11 месяцев, для документа не требуется нотариального заверения. Такой договор тоже будет иметь юридическую силу (статья 811 Гражданского кодекса Украины).

Зачем заключать договор между арендодателем и арендатором? Договор — это, прежде всего, залог безопасности. Документ защищает права и собственника квартиры, и тех, кто ее арендует.

Вот какие пункты должны быть в договоре аренды:

• ФИО, паспортные данные и адрес регистрации обеих сторон;

• характеристики квартиры — адрес, комнатность, этаж, площадь, наличие удобств (мебели, техники) и коммуникаций;

• на каком основании собственник владеет жилплощадью;

• для какой цели квартира сдается в аренду, кто может жить с квартиросъемщиком (супруг/а, дети, домашние животные, друзья);

• на какой срок сдается жилплощадь;

• сумма арендной платы, порядок оплаты, условия возврата депозита/аванса;

• штрафные санкции, если аренда прекращается ранее оговоренного срока или не выполнены условия договора;

• порядок возмещения в случае порчи имущества (мебели, бытовой техники, сантехники);

• условия продления договора по истечению срока действия документа;

• важные моменты — порядок посещения жилья собственником, повышение арендной платы, возможность проведения ремонта или замены замков, условия оплаты коммунальных услуг и т. д.

Все, что беспокоит собственника недвижимости, можно описать в договоре аренды. Также к договору необходимо приложить приложить акт об инвентаризации имущества. В этом документе подробно описывается состояние квартиры и наличие в ней мебели и бытовой техники. В случае порчи чего-либо договор и акт станут основанием для возмещения убытков.

Нужно ли платить налоги при сдаче квартиры в аренду

Если вы хотите иметь законный дополнительный доход, то квартиру нужно сдавать в аренду официально, то есть платить соответствующие налоги. В этом случае придется уплатить 18% НДФЛ и 1,5% военного сбора. Договор и уплата налогов — это гарантии для арендодателя. В случае нарушения правил и условий договора аренды квартиросъемщиком собственник жилья сможет доказать свою позицию в суде.

Решение, платить или не платить налоги при сдаче жилья в аренду, лежит на совести владельца квартиры. Но важно понимать, что в любой момент о получении стабильного дохода без уплаты налогов может узнать налоговая, после чего последуют штрафные санкции.

Почему выгодно сдавать квартиру через агентство

Сдача в аренду жилья собственником требует сил, времени, нервов и определенных знаний в юридической области для составления договора. Альтернативное решение — делегировать эту задачу агентству недвижимости.

Почему выгодно сдавать жилье в аренду через риелтора:

• специалист правильно оформит договор аренды и учтет даже те нюансы, о которых арендодатель и не подумал;

• риелторам легче искать клиентов, так как у них есть база клиентов, к тому же квартиросъемщики и сами обращаются в агентство;

• с агентом можно обсудить, какие арендаторы вас устроят, а кому вы категорически не готовы сдавать жилье — это позволит сразу «фильтровать» клиентов;

• риелтор будет вести переговоры с потенциальными квартиросъемщиками и самостоятельно организует показы, а ваш телефон не будет разрываться от звонков;

• специалист знает, как выгодно подать жилплощадь, чтобы сдать ее по привлекательной для владельца цене и на долгий срок.

Если вы не хотите заниматься поиском арендаторов, вести с ними переговоры, ездить на встречи, но при этом желаете получать стабильный и хороший дополнительный доход, обращайтесь к риелтору. В агентстве недвижимости «Маяк» вам помогут сдать квартиру в аренду в Киеве быстро, выгодно и без нервов.