Как сдать в аренду нежилое помещение

Офис, склад, помещение под магазин, кафе или салон красоты — все это коммерческая недвижимость. Если объект находится в собственности, владелец имеет право распоряжаться им на свое усмотрение, в том числе сдавать в аренду. Что нужно учесть, какие документы собрать, как выгодно сдать в аренду нежилое помещение и другую важную информацию рассказываем далее.

Что нужно учесть при сдаче нежилого помещения в аренду

Планируя сдать коммерческую площадь в аренду, нужно учесть некоторые моменты. Для начала собственник должен поинтересоваться у потенциального арендатора, для какой цели арендуется помещение? От рода деятельности зависят санитарные, противопожарные и градостроительные нормы. Если помещение находится в многоэтажном здании, к нему будут выдвигаться особо жесткие условия.

Владелец также должен узнать у арендатора, требуется ли перепланировка или ремонт в связи с особенностями эксплуатации. Если ремонт нужен, важно оговорить сроки, в которые его нужно завершить. Этот момент указывается в договоре аренды, как и то, кто берет на себя расходы по проведению ремонтно-строительных работ.

Еще один важный момент — если нежилое помещение сдает в аренду ФЛП на едином налоге, то, согласно законодательству Украины, площадь такого объекта не должна превышать 900 квадратных метров.

Сдать в аренду коммерческий объект можно только в том случае, если он зарегистрирован и сдан в эксплуатацию в установленном законодательством порядке. Собственник не может сдавать нежилую недвижимость, если она недостроенная или не введена в эксплуатацию.

Владелец также должен учесть тот факт, что арендатор имеет право на оформление субаренды на нежилое помещение.

Какие документы нужны для сдачи нежилого помещения в аренду

Коммерческий объект — это недвижимость, у которой должен быть собственник, что подтверждают соответствующие документы. При сдаче в аренду нежилого помещения потенциальный арендатор может попросить предъявить следующие бумаги:

• правоустанавливающие документы — договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности и другое;
• техпаспорт — фактическая планировка должна соответствовать данным, указанным в техническом паспорте;
• доверенность — только в том случае, если арендодатель не является владельцем помещения;
• паспорт арендодателя.

Еще один обязательный документ для сдачи нежилого помещения в аренду — это договор аренды. Документ составляется в письменной форме в двух экземплярах. Если срок договора превышает 2 года 11 месяцев, его нужно заверить у нотариуса.

Вместе с договором аренды подписывается акт приема-передачи имущества, в котором четко описано все, что находится в помещении. Если речь идет о меблированном офисе или о магазине с установленным торговым оборудованием, без акта не обойтись. Этот документ позволяет согласовать тот факт, что у сторон нет никаких дополнительных требований или обязательств. Правильно оформленный акт также поможет избежать споров и конфликтных ситуаций в будущем.

Что должно быть прописано в договоре аренды помещения

Аренда коммерческого помещения — это сделка, при которой владелец передает имущество во временное пользование арендатору на основании договора аренды. Если арендатору подходит объект по своим характеристикам, можно приступить к заключению договора. Образец документа можно найти и в интернете, но лучше всего, если его составит юрист, который учтет все необходимые нюансы.

Что должно быть прописано в договоре аренды:

• адрес коммерческого объекта и его описание;
• стоимость аренды помещения — указывается в виде цены за 1 квадратный метр;
• тип документа, на основании которого объект принадлежит собственнику;
• право арендодателя изменить стоимость аренды или индексировать ее;
• порядок выплаты арендной платы;
• сроки аренды;
• условия заключения и расторжения договора;
• ответственность сторон — арендодателя и арендатора;

• возможность сдавать помещение в субаренду арендатором и условия субаренды;
• целевое назначение арендуемого помещения — для чего арендатор будет использовать коммерческую площадь;
• особенности оплаты коммунальных услуг — кто и за что платит, какой порядок и сроки;
• ремонтные каникулы — если в помещении нет ремонта и его будет делать арендатор за свой счет (в этом случае также важно указать, что остается в помещении, а что по окончании аренды забирают арендаторы).

При сдаче в аренду нежилого помещения стороны обсуждают и фиксируют письменно ответственность за просрочку оплаты аренды и другие нарушения условия заключенного договора. Если сделка проходит между юридическими лицами или ФЛП, договор аренды подписывается в обязательном порядке.

Какие налоги при сдаче в аренду нежилого помещения

Сколько налогов нужно заплатить за сдачу в аренду нежилого помещения, зависит от юридического статуса собственника объекта — зарегистрирован ли владелец как субъект предпринимательской деятельности или нет.

Если собственник не зарегистрирован как ФЛП, но хочет официально сдавать в аренду нежилой объект как физическое лицо другому физическому лицу, он обязан задекларировать полученный доход в оговоренные законом сроки. Арендодатель должен уплатить стандартный налог на доходы физических лиц в размере 18% и военный сбор в размере 1,5%. Такие налоги платят и при сдаче квартиры в аренду.

Владелец нежилой площади может сдавать ее в аренду субъекту предпринимательской деятельности. В этом случае доход будет облагаться налогом, как в представленном выше примере. Важный нюанс — налоговым агентом здесь будет арендатор, то есть именно он будет отвечать за начисление и уплату налогов в бюджет.

Если собственник помещения зарегистрирован как ФЛП, размер налога будет зависеть от выбранной группы плательщика единого налога:

• 2-я группа — единый налог уплачивается в размере 20% от минимальной заработной платы ежемесячно (если растет минимальная зарплата, соответственно увеличивается и размер единого налога);
• 3-я группа — единый налог уплачивается в размере 5% от полученного дохода для неплательщиков НДС или в размере 3% от полученного дохода для плательщиков НДС (+ уплата НДС) ежеквартально.

Кроме вышеуказанного, также есть налог на коммерческую недвижимость. Его размер зависит от площади нежилого объекта и от процентной ставки, установленной органами местной власти. Этот налог уплачивается раз в год.

Как определить стоимость аренды нежилого помещения

Каждый собственник коммерческой площади хочет получить максимальную выгоду от владения объектом и сдачи его в аренду. Если нет опыта в сдаче недвижимости в аренду на долгий срок, сначала может быть сложно определиться с размером арендной платы. Если завысить стоимость, можно долго искать клиентов, а может быть и вовсе не найти желающих, особенно при наличии выгодных конкурентных предложений. Слишком низкая цена, установленная, чтобы быстро сдать в аренду нежилое помещение, может, наоборот, отпугнуть потенциальных арендаторов.

Для определения стоимости аренды нежилого помещения лучше всего обратиться к опытному риелтору, который уже работал с коммерческой недвижимостью. Специалист знает рынок, постоянно сталкивается с похожими предложениями, ориентируется в ценах, поэтому сможет изучить объект и установить адекватную стоимость аренды.

На размер арендной платы влияют несколько факторов. Основные — это площадь нежилого помещения, состояние объекта, наличие ремонта и необходимых коммуникаций, в том числе интернета, наличие мебели, оборудования и парковки, проходимость и др. На стоимость аренды сильно влияет локация. Невозможно дорого сдать в аренду офис или помещение под магазин, если оно находится в неудобном месте. Для офисов играет роль близость остановок общественного транспорта и парковки, для магазинов — проходимость, близость к жилым домам.

Почему выгодно сдавать нежилое помещение через агентство

Чтобы быстро и выгодно сдать в аренду нежилой объект, лучше всего сразу обратиться в агентство недвижимости. Опытные агенты не только проконсультируют по всем вопросам, но и помогут определить адекватную стоимость аренды, при которой помещение не будет простаивать, то есть арендодатель сможет постоянно получать доход от него.

Когда помещение простаивает и не приносит дохода, владелец остается в минусе. Собственнику в любом случае нужно заплатить налог на коммерческую недвижимость, поддерживать помещение в нормальном состоянии, оплачивать коммунальные услуги по коммерческим тарифам. Чтобы избежать постоянных простоев, лучше всего делегировать поиск арендаторов и определение цены агентству недвижимости.

Поиск арендатора через риелтора проходит быстрее, так как в агентстве уже есть сформированная база клиентов. К специалистам обращаются крупные сетевые компании и другие бизнесы, чтобы в сжатые сроки найти подходящие коммерческие помещения. В штате АН «Маяк» работают маркетологи, которые создают эффективную рекламу для нежилых объектов, что также существенно повышает шансы быстро найти арендатора.

Риелтор поможет правильно установить цену аренды и найти арендатора в максимально короткие сроки. Агенты обязательно проверяют потенциальных арендаторов, чтобы при долгосрочной аренде минимизировать риски возникновения каких-либо проблем. В агентстве недвижимости «Маяк» работают опытные юристы, которые подготовят грамотно составленный договор аренды, так как специализируются именно на этой нише. Документ от квалифицированных специалистов защитит арендодателя в случае конфликтной ситуации с арендатором.