От чего зависит стоимость квартиры
Стоимость недвижимости в Украине формируется с учетом множества факторов. Одни серьезно влияют на цену объекта, другие — лишь незначительно. Чтобы понять, почему одна жилплощадь стоит столько-то, а другая — столько-то, и знать, как определить стоимость своей квартиры, не помешает изучить эту статью.
Основные факторы для формирования цены жилья на вторичном рынке
Если рассматривать вторичный рынок, то в нем факторы, влияющие на цену квадратного метра, будут немного другими, чем в новостройках. Вот что следует учесть:
где расположен объект;
в каком доме находится квартира;
на каком этаже расположено жилье;
какая площадь квартиры и сколько в ней комнат;
в каком состоянии находится жилплощадь.
Один из самых важных факторов — это месторасположение объекта. Недвижимость в центре города или в престижном районе однозначно будет дороже, чем в спальном жилом массиве. Также играет роль благополучие района, его благоустроенность, транспортная доступность, наличие инфраструктуры (магазинов, школ, детских садов, парков, торговых центров), экологическая обстановка.
Существенно влияют на стоимость недвижимости тип дома и его возраст. В панельных домах квартиры стоят дешевле, чем в монолитно-каркасных и кирпичных. Цены будут тем выше, чем новее здание.
При формировании цены учитывается и этаж, на котором расположена квартира. Особенно актуальным этот фактор стал с началом полномасштабной войны. Сейчас продавцы могут устанавливать более высокую стоимость жилья на нижних этажах домов. В таких квартирах безопаснее и удобнее во время отключения света, когда не работает лифт. Хотя раньше ценились также верхние этажи в высотных домах, так как из окон таких квартир открывался красивый вид на город.
Площадь и количество комнат — еще одни важные факторы для формирования цены. На вторичке квадратный метр недвижимости меньшего размера будет стоить дороже, чем квадратный метр более просторного жилья.
Квартиру получится продать дороже, если продавец заранее позаботился о том, чтобы привести в порядок все важные документы. И напротив, если продается жилплощадь с проблемными документами, есть риск, что придется существенно уступать покупателю: мало кто хочет стать владельцем проблемного объекта. Если не хочется терять в деньгах, тогда стоит сначала разобраться с документами, а только потом выставлять объект на продажу.
Что влияет на формирование стоимости квартиры в новостройке
Первичный рынок — другая история и здесь тоже есть свои факторы, которые серьезно влияют на стоимость. Вот некоторые из них:
класс объекта;
стадия готовности дома;
локация и транспортная доступность;
наличие социальной и торговой инфраструктуры;
репутация застройщика.
Если квартиры в домах эконом- и комфорт-класса несильно отличаются в цене, то стоимость квадратного метра в новостройке бизнес-класса будет уже существенно выше. Самые дорогие предложения можно найти в элитных жилых комплексах.
Если говорить о стадии готовности дома, то на старте продаж застройщики предлагают самые низкие цены на квартиры. При этом строительство может быть еще и не начато или могут уже проводиться работы над фундаментом. На начальном этапе инвесторы серьезно рискуют своими средствами, но могут получить самую привлекательную цену. С продвижением строительства цены на квартиры повышаются в несколько этапов и достигают своего пика при сдаче дома в эксплуатацию. Стартовая цена от конечной может отличаться на 30–50%.
Чем выгоднее расположена новостройка, тем дороже в ней будет жилье. Если рядом есть станция метро, остановки общественного транспорта, развлекательная, социальная и торговая инфраструктура, не стоит рассчитывать на то, что застройщик предложит квартиры по низким ценам. Если же дом возводят в новом спальном районе или в пригороде, где пока плохое транспортное сообщение и еще нет даже супермаркета, здесь точно можно относительно недорого купить жилье.
На стоимость квартиры в новом доме также влияет тип отопления. Индивидуальное или автономное (собственная котельная) отопление пользуется большим спросом у покупателей, чем централизованное отопление. В связи с этим квартиры с индивидуальным котлом стоят дороже.
Имидж застройщика — еще один важный фактор, от которого зависят цены на квартиры в новостройке. Если у строительной компании плохая репутация, несколько незавершенных объектов или постоянные задержки со сдачей, она будет вынуждена устанавливать более низкие цены, чтобы привлекать инвесторов, иначе квартиры будут плохо продаваться. При этом застройщик с хорошей репутацией имеет возможность реализовать квадратные метры по более высокой стоимости, так как ему доверяют.
Как определить реальную стоимость своей квартиры
Оптимальное решение, как понять, по какой цене продавать квартиру, — проанализировать рынок недвижимости. Для этого собственник может зайти на сайты объявлений или специализированные ресурсы и поискать там аналогичные объекты в своем городе. Важно не просто изучать все объекты подряд, а попытаться найти максимально похожее по параметрам предложение. На сайте нужно использовать фильтры по району, количеству комнат, площади.
Идеальный вариант — ознакомиться как можно с большим количеством объявлений. Из них нужно выбрать те, которые максимально похожи на объект, который нужно выставить на продажу. Затем следует рассчитать среднюю стоимость квартиры по предложенным вариантам. Также важно учитывать, что в большинстве объявлений указана не реальная, а желаемая стоимость недвижимости, так как продавцы закладывают в цену и возможность торга. Если рынок недвижимости на данный момент стабильный или растет, скорее всего, в стоимости заложена минимальная скидка. Если же ситуация на рынке нестабильная, то скидка может быть большей.
Если не подходит вариант с самостоятельным мониторингом рынка недвижимости и определением рыночной цены квартиры, стоит обратиться к профессиональному риелтору. Сотрудники АН «Маяк» проведут анализ и скажут реальную стоимость жилья, а также могут провести ряд действий для повышения цены и привлекательности объекта для покупателей.
