На что обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке

Покупка квартиры на вторичном рынке требует особого внимания со стороны покупателя. Если пренебречь рекомендациями экспертов, в дальнейшем могут возникнуть проблемы как с документами, так и с состоянием самой недвижимости. Рассмотрим подробнее, на что обратить внимание при покупке жилья на вторичке.

1. Проверьте документы о праве собственности

Если недвижимость покупается без посредников, важно быть особенно внимательным и обязательно проверить документ, который подтверждает право собственности. При наличии проблем с документами есть высокая вероятность, что собственник будет стремиться продать квартиру без риелторов в надежде, что покупатель не будет проверять все бумаги.

Проверить документы на право собственности в Украине достаточно просто на официальном сайте Министерства юстиции или через Дію. Потенциальному покупателю квартиры нужно получить от продавца необходимые данные и оплатить административный сбор. Если владелец жилплощади отказывается предоставить личные данные, это уже должно насторожить и заставить задуматься, стоит ли покупать эту недвижимость.

2. Узнайте историю квартиры

Историю квартиры также можно посмотреть по выписке из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество. Такая выписка показывает историю объекта с 1998 года. На что покупателю нужно обратить внимание:

• сколько раз за последнее время продавалась интересующая квартира;

• какая причина продажи жилплощади более 2 раз, если такой момент есть в истории;

• есть ли спор между наследниками за право собственности, если предыдущий собственник умер;

• переходила ли жилплощадь в собственность банка.

Лучше всего, если выписку будет изучать не только покупатель, но и юрист, представляющий его интересы. Опытному специалисту легче найти проблемные моменты, на которые обычный человек может не обратить внимание или посчитать их неважными.

Также не помешает взять во внимание стоимость недвижимости. Если покупатель изучал предложения на рынке и знает, что эта квартира продается намного дешевле, нужно узнать у продавца, почему цена снижена?

3. Проверьте наличие других претендентов на жилье

Чтобы избежать ситуации, когда квартира куплена, но вдруг появились законные претенденты на недвижимость, следует убедиться в их отсутствии еще до проведения сделки. Кто может претендовать на жилплощадь:

• Бывший супруг/супруга. Если квартира покупалась в браке, то после развода каждому из пары достается его часть недвижимости. Чтобы понять, не будет ли проблем в такой ситуации при покупке жилья, нужно попросить продавца показать письменное согласие супруга/супруги на продажу, заверенное у нотариуса. Если пара заключила брачный контракт, где указано, что супруг/супруга не могут претендовать на недвижимость, стоит попросить его копию.

• Банк. Если собственник хочет продать недвижимость, которая еще находится в ипотеке, нужно получить разрешение на отчуждение имущества у кредитора, то есть в банке.

• Прописанные в квартире люди. Чтобы узнать, кто прописан в жилплощади, кроме владельца, нужно получить соответствующую справку. Если в квартире есть другие прописанные люди, продавец должен выписать их до заключения сделки. Новый владелец может выписать их и самостоятельно, предъявив в ЦПАУ (ЦНАП) документ о праве собственности, но лучше всего сделать это до подписания договора купли-продажи. Особенно важно убедиться, чтобы в квартире не были прописаны дети.

4. Убедитесь в отсутствии обременений

Так как из-за наличия обременений ограничиваются возможности распоряжаться и пользоваться жильем, важно убедиться в их отсутствии при покупке недвижимости. Проверить, есть они или нет, можно также в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество. На сайте https://diia.gov.ua можно подать заявку за 10 минут, заплатив от 40 грн. Справка будет готова примерно через час.

На сайте Дія также нужно получить справки об отсутствии обременений в Реестре прав собственности на недвижимое имущество, Едином реестре запретов отчуждения объектов недвижимого имущества и Государственном реестре ипотек.

5. Обратите внимание на собственника и проверьте его документы

Покупателю важно оценить внешний вид и поведение продавца. Задача заключается в том, чтобы определить, не входит ли собственник в группу риска. Это наркоманы, алкозависимые и психически нездоровые люди. Заключение сделки с таким человеком может в будущем привести к ее расторжению.

Покупатель также должен проверить документы владельца: паспорт и справку о присвоении индивидуального налогового номера. Если продавец предъявляет паспорт старого образца, нужно убедиться, что в нем вклеены все необходимые фотографии с учетом возраста владельца документа.

6. Проверьте наличие судебных споров

При покупке квартиры на вторичном рынке нужно убедиться, что жилплощадь и продавец не фигурируют в судебных делах. Узнать необходимую информацию можно в Едином государственном реестре судебных решений. Это важно, так как при наличии незавершенных споров о праве собственности, новый договор купли-продажи может быть аннулирован.

7. Изучите документы БТИ

Покупателю не стоит пренебрегать возможностью изучить документы БТИ и сверить их с техническим паспортом квартиры. Если в ней проводились перепланировки, все изменения должны быть узаконены и задокументированы.

Технический паспорт также позволяет узнать точную площадь недвижимости. Это важно, когда общая стоимость жилья рассчитывается по стоимости квадратного метра.

8. Проверьте оплату коммунальных услуг

Чтобы не купить квартиру с большими долгами за газ, воду или электроэнергию, следует попросить продавца предоставить с пакетом документов еще и справку об отсутствии задолженности по коммунальным услугам. Если окажется, что долги есть, но продавец на данный момент не может их погасить, можно договориться о снижении стоимости квартиры в счет уплаты задолженности по коммуналке покупателем.

9. Проведите тщательный осмотр квартиры

Покупатели часто обращают внимание на площадь, планировку и свежий ремонт в квартире, но при этом упускают другие важные моменты. При осмотре жилья важно изучить то, на что в будущем могут потребоваться серьезные финансовые вложения в случае возникновения проблем. Это состояние коммуникаций, качество выведения стен и потолков. Свежий косметический ремонт может маскировать недостатки конкретной жилплощади, поэтому важно убедиться, что в ней нет сырости или других скрытых проблем.

Если покупатель планирует приобрести жилье на вторичном рынке впервые, лучше всего обратиться за помощью к профессионалам. Специалисты агентства недвижимости «Маяк» знают, как проверить состояние квартиры, документы и продавца, чтобы в будущем избежать любых проблем. В команде работают риелторы, юристы и нотариус, так что интересы покупателя будут защищены всесторонне.