Что нужно знать о залоге при аренде квартиры

Аренда квартиры без залога или страхового депозита — редкость. Планируя снять жилье долгосрочно, арендатор должен быть готовым к тому, что ему сразу придется отдать владельцу квартиры достаточно большую сумму денег. Обычно квартиросъемщик оплачивает первый и последний месяцы. Рассмотрим подробнее, что такое залог при аренде квартиры, почему арендодатель может настаивать на нем, в каком размере его нужно вносить и как этот депозит правильно оформить.

Что такое залог при аренде квартиры

Залог при съеме квартиры — это конкретная сумма, которую арендатор передает арендодателю в качестве гарантии компенсации за поврежденное имущество или несоблюдение условий договора. Если имущество целое, квартиросъемщик придерживался всех условий аренды, собственник жилплощади должен вернуть ему депозит по факту выселения.

Какие есть виды арендных депозитов:

• Гарантийный. Этот вид залога более известен как «оплата за последний месяц». При заселении он может быть не очень удобным для арендаторов, но зато при выезде заметно облегчает финансовое положение. Гарантийный депозит защищает арендодателя от неплатежеспособных клиентов. Если арендаторы не смогут оплатить очередной месяц, у них в запасе будет 30 оплаченных из залоговой суммы дней, чтобы найти жилье по более доступной стоимости.
• Страховой. Размер страхового депозита согласовывают обе стороны при подписании договора аренды. Этот залог гарантирует выполнение квартирантами определенных обязательств. Обычно такой депозит покрывает риски собственника на случай порчи имущества арендаторами, например, если сломается мебель или бытовая техника.

В большинстве случаев арендодатель и арендатор договариваются об одном виде депозита. Если в квартире есть дорогая мебель и техника, собственник может настоять на страховом депозите. И все же чаще всего в Украине используют гарантийный залог, то есть оплату за первый и последний месяцы.

Почему при аренде квартиры просят залог

Залог при съеме жилплощади — это гарантия, что арендатор выполнит свои обязательства перед арендодателем. Квартиросъемщик обязуется вернуть собственнику жилье в том же состоянии, в котором он его получил, и оплатить все задолженности, что возникли в период аренды.

Если квартирант нарушил условия договора аренды, например, не платил за квартиру вовремя или испортил имущество, владелец недвижимости имеет право покрыть свои расходы за счет депозита. Это же касается и тех ситуаций, когда арендаторы не оплачивали коммунальные услуги. Если накопился долг, а недобросовестные квартиросъемщики выселились без предупреждения, собственник сможет оплатить коммунальные услуги из залоговых денег.

Залог — важная составляющая договора аренды, которая обеспечивает интересы не только арендодателя, но и арендатора. Последний получает доступ к жилью, а у собственника появляются гарантии, что его имущество будет возвращено в надлежащем виде по окончанию срока аренды.

Какой должен быть залог при аренде квартиры

Чаще всего залог выступает в виде денежной суммы, хотя в некоторых случаях это может быть и различное имущество, стоимость которого соответствует размеру депозита. Денежный залог может быть в размере месячной арендной платы, хотя не редкость ситуации, где арендодатель просит сумму, равную 2–3 месяцам арендных платежей. В Киеве распространенным решением считается оплата за два месяца наперед.

Если речь идет о посуточной аренде, в большинстве случаев клиент оставляет залог при бронировании квартиры. Это гарантия для собственника, что в последний момент арендатор не передумает арендовать жилье. Обычно при отмене бронирования менее чем за 24 часа до начала аренды залог не возвращается. Если клиент все-таки арендовал квартиру посуточно, залоговая сумма высчитывается из полной суммы оплаты.

Как правильно оформить залог при аренде квартиры

Оформление залога при аренде квартиры зависит от вида депозита, на котором настаивает арендодатель. Для гарантийного депозита нет юридического обоснования. Чаще всего используется стандартный договор аренды.

Какие моменты важно прописать в договоре аренде при передаче гарантийного залога от одной стороны другой:

• сумма гарантийного депозита;
• возможности и сроки возврата залога;
• ситуации, в которых не предусмотрен возврат залоговой суммы.

Собственник квартиры может указать в договоре, что залог не возвращается, если квартиросъемщик не предупредил о выселении за месяц. Если отдельно не было предусмотрено оформление страхового депозита, гарантийный залог может покрывать и ремонт сломанной мебели или техники. Это также важно прописать в договоре аренды.

В отличие от гарантийного депозита страховой регулируется законом (ст. 546 ГК Украины). Он представляет собой сумму, которая прописана в договоре аренды и находится у собственника квартиры. В этой ситуации обязательно нужно оформить дополнение к договору.

Вот что важно указать в дополнении к договору аренды:

• состояние квартиры в момент ее передачи в аренду (подробное описание мебели, техники, сантехники и пр.);
• ответственное лицо, на которого возлагается обязанность оплачивать коммунальные услуги;
• ответственное лицо, которое осуществляет текущий/капитальный ремонт в жилплощади;
• порядок согласования ущерба и суммы списания с депозита;
• возможности для возврата страхового депозита в полном объеме.

Чтобы ни одна сторона не потеряла деньги, важно внимательно подойти к оформлению дополнения к договору аренды. Если арендодатель переживает, что имуществу нанесут ущерб, он должен максимально детально прописать все в документе. В свою очередь арендатор обязан проверить описанное имущество, чтобы к нему потом не предъявили необоснованные претензии.

Порядок списания денежных средств заслуживает отдельного внимания. Юристы рекомендуют прописать в договоре аренды систему двойного утверждения. Владелец жилья выставляет определенную сумму за ущерб, арендатор с ней соглашается, после чего сумма списания указывается в дополнении и заверяется у нотариуса. Все это может показаться достаточно сложным в реализации. Но это возможность снизить риски обеих сторон. Наличие депозита — это страховка для собственника недвижимости, тогда как необходимость юридического оформления — страховка для будущего квартиранта.

В каком случае не возвращается залог за аренду квартиры

При выселении из квартиры арендатор имеет право получить залоговую сумму назад. Но есть ситуации, когда депозит за жилье не возвращается. В каких случаях собственник квартиры может не возвращать залог арендатору:

• квартиросъемщик не предупредил о своем намерении выселиться в срок, указанный в договоре аренды;
• арендодатель обнаружил признаки порчи имущества в момент приема-передачи жилплощади при сравнении актов приема-передачи;
• арендатор не выполнил текущий ремонт, из-за чего арендодатель был вынужден провести его самостоятельно.

Эти ситуации могут стать причиной как невозврата полной суммы залога, так и возврата суммы в частичном размере, например, если компенсацию испорченного имущества может покрыть меньшая сумма, чем весь страховой депозит.

Можно ли обойтись без залога при аренде квартиры

Снять квартиру без гарантийного или страхового депозита в теории реально, но на практике достаточно сложно. На рынке аренды мало таких предложений, так как собственники квартир не хотят рисковать собственным имуществом и деньгами.

Арендовать жилплощадь без залога можно только через знакомых. В такой ситуации владелец охотнее идет навстречу и может отказаться от депозита. Но важно понимать, что здесь обе стороны несут риски, особенно, если не подписывают договор аренды.

Если вы хотите снять квартиру в Киеве или сдать свое жилье в аренду добросовестным квартирантам, лучше всего заручиться помощью риелтора. В агентстве недвижимости «Маяк» есть база квартир, которые сдаются в аренду, и база клиентов, которые снимают жилье на долгий срок. Риелтор знает все нюансы и подводные камни долгосрочной аренды, поэтому понимает, какие моменты нужно учесть в договоре и дополнении, чтобы избежать неприятных ситуаций. В АН «Маяк» есть свой юридический отдел, специалисты которого помогут составить правильный договор аренды, где будут учтены интересы арендодателя и арендатора.