Задаток при купле-продаже недвижимости

Многие покупатели слышали о том, что при покупке квартиры иногда нужно вносить задаток, но при каких условиях и зачем это делать, знают не все. Помимо этого, желающие приобрести недвижимость часто путают задаток с авансом. Рассказываем, что такое задаток, как его правильно оформлять, в каком размере передавать и другую важную информацию.

Что такое задаток

Задатком считается денежная сумма, которая передается покупателем продавцу по условиям заключенного договора купли-продажи. Эти деньги подтверждают обязательства и обеспечение выполнение договора. Понятие задатка четко описано в статье 570 Гражданского Кодекса Украины.

В процессе купли-продажи жилплощади задаток выступает как некий «стабилизатор» для обеих сторон. Продавец понимает, что покупатель имеет серьезные намерения, о чем подтверждает передача конкретной суммы денег. Покупатель же таким образом бронирует покупку квартиры и знает, что ее не продадут другим людям.

Задаток при покупке квартиры направлен на выполнение договора купли-продажи и без него не может существовать. По этой причине предварительно переданные деньги за квартиру не могут считаться задатком.

Задаток в процессе юридического оформления договора купли-продажи недвижимости выполняет такие функции:

• подтверждает оговоренные обязательства обеих сторон;
• обозначает способ окончательного расчета в ходе операции;
• обеспечивает соблюдение условий каждой стороной.

Плюсы и минусы задатка

Задаток, как и другие способы обеспечения обязательств, имеет свои особенности, которые важно учесть до передачи денег. Среди плюсов задатка можно отметить:

• удобство — это простой способ обеспечить обязательства, которые выплывают из преддоговорной ответственности покупателя и продавца;
• возвращение задатка — если этот момент предусмотрен в заключенном договоре, в случае чего задаток можно вернуть.

Какие же минусы задатка:

• отсутствие четкой законодательной базы — разные юристы могут трактовать закон по-разному, поэтому взыскание задатка в двойном размере может оказаться под вопросом, даже если этот пункт был прописан в договоре;
• путаница с авансом и задатком — отчасти из-за недостатка, указанного в первом пункте, в судебной практике часто путают такие понятия, как аванс и задаток, что влияет на сумму возврата;
• потеря денег — в случае расторжения сделки виновник теряет свои деньги.

В каких случаях вносят задаток

Как показывает практика, урегулировать промежуточный этап в процессе купли-продажи недвижимости, когда продавец и покупатель достигли взаимопонимания, но не закончили согласовывать дополнительные моменты, достаточно сложно. Чтобы не потерять предварительную договоренность, стороны чаще всего прибегают к деньгам.

Задаток на квартиру выступает как денежное подкрепление того, что покупатель или продавец не передумает заключать договор купли-продажи. В каких случаях при покупке жилплощади вносят задаток:

• по желанию покупателя — он точно знает, что хочет купить квартиру, но у него пока нет всей суммы для заключения сделки. Чтобы не упустить этот вариант, покупатель выступает с предложением передать задаток, а остальную сумму собрать за оговоренное время;
• по желанию продавца — покупатель хочет купить недвижимость, но она пока не готова к продаже, например, по причине отсутствия определенных документов. Если продавец не хочет упустить клиента, он может попросить о внесении задатка и заверить, что за установленный срок он подготовит все необходимые бумаги.

В чем разница между авансом и задатком

При покупке квартиры или частного дома важно понимать, что задаток и аванс — это разные понятия. Каждый из этих платежей имеет свои юридические нюансы, в которых хорошо разбираются опытные юристы и нотариусы. Не редкость, когда покупатели и продавцы путают аванс и задаток. Владелец может говорить о передаче задатка, тогда как покупатель будет иметь в виду аванс.

Так как многие путаются в названиях и юридических определениях, в устном обсуждении условий операции купли-продажи недвижимости стали использовать эти термины равнозначно. Чаще всего, когда стороны начинают говорить о задатке или авансе, на самом деле они обсуждают обеспечительный платеж или определенную сумму, которая будет выступать гарантией выполнения условий договора купли-продажи квартиры.

Если говорить о предварительном договоре купли-продажи жилья, главное отличие между задатком и авансом состоит в том, что первый вообще нельзя передавать, так как это противоречит такому понятию, как задаток. Передавать можно лишь аванс или обеспечительную сумму, так как условия сделки находятся на этапе обсуждения и пока нет основного договора купли-продажи недвижимости. Фиксируется все в предварительном договоре.

В других случаях аванс и задаток легко перепутать. Но с юридической точки зрения это разные договора.

Итак, разница между авансом и задатком при покупке квартиры в том, что:

• аванс возвращается — даже если сделка сорвалась, покупатель всегда может получить назад свои деньги;
• задаток не возвращается — покупатель не получает назад задаток, если он по какой-либо причине передумал покупать квартиру, что выгодно для продавца, но, если сделку передумал заключать именно продавец, ему придется вернуть задаток клиенту в двойном размере.

Важно разделять эти два понятия, чтобы не оказаться внезапно без денег, если не получилось заключить сделку купли-продажи.

Размер задатка при покупке квартиры

Размер задатка при заключении сделки купли-продажи недвижимого имущества нельзя найти ни в одном законодательном акте. Но специалисты по недвижимости советуют устанавливать эту сумму в процентах от согласованной стоимости недвижимости. Чаще всего размер задатка составляет 5–10% от стоимости квартиры. Хотя есть случаи, когда по договоренности продавца и покупателя задаток достигал и 50%.

Есть и те, кто договаривается о фиксированной сумме. Для подтверждения своих намерений покупатель может передать собственнику квартиры сумму, которая ему комфортна.

Продавец не должен тратить задаток, пока сделка не будет полностью заключена, хотя это остается на его усмотрение. В случае чего будет проще вернуть эту сумму, если сделка не состоится по вине продавца.

Как оформляется задаток

Чтобы задаток за недвижимость выполнял свою основную функцию, то есть сохранял намерения сторон по купли-продажи жилья, и не был утерян в спорной ситуации, нужно правильно оформить этот этап. Здесь важнейшую роль играет именно документальное подтверждение передачи денег от одной стороны другой. Без оформления подтверждающего документа покупателю не рекомендуется передавать оговоренную сумму кому-либо.

Чтобы безопасно внести задаток за понравившуюся жилплощадь, важно упомянуть эти намерения в предварительном или в основном договоре купли-продажи. Что нужно указать в документе:

• кто и кому передает денежную сумму в виде задатка;
• за что вносится задаток;
• размер передаваемого задатка;
• обязательства и ответственность каждой стороны;
• штрафные санкции;
• сроки действия сделки.

Оформленный документ важно заверить у нотариуса. Только в таком случае договор сможет быть основой для рассмотрения дела, если придется обратиться в суд по какой-либо причине.

Еще два важных нюанса при оформлении задатка во время покупки недвижимости. Первый — продавец должен написать расписку, в которой указано, что он получил конкретную сумму от потенциального покупателя. Второй — сумма задатка входит в полную стоимость квартиры, то есть при дальнейшей передаче остальной суммы ранее внесенные средства минусуются.

Можно ли вернуть задаток, если сделка не состоялась

Как уже упоминалось выше, задаток часто путают с авансом. Но главное отличие этих платежей заключается в том, что аванс покупателю возвращается в случае несостоявшейся сделки независимо от того, кто передумал. Тогда как задаток вернуть получится не во всех ситуациях.

Если сделка не состоялась по вине покупателя, вернуть задаток не получится. В том случае, когда сделка отменилась из-за продавца, он должен вернуть задаток клиенту, к тому же в двойном размере.

Единственный способ вернуть задаток покупателю, если он передумал заключать сделку, по предварительному договору — обратиться в суд. Защитить свои права в суде получится только при наличии правильно оформленного и нотариально заверенного договора и расписки. Договор должен составлять квалифицированный юрист. У него можно посмотреть и типовой образец расписки.

Итак, задаток важно передавать с подписанием предварительного или основного договора. Без этих документов предварительная плата за квартиру считается не задатком, а авансом. Поэтому важно подойти к этому вопросу правильно, заручившись поддержкой опытного специалиста по недвижимости. Если в планах купить квартиру и не хочется остаться и без задатка, и без жилья, можно обратиться к риелтору в АН «Маяк». Опытные агенты не только оформят передачу денег, но и проведут правильно сделку и удовлетворят обе стороны, чтобы все прошло без нервов и истерик.