Договір дарування та договір купівлі-продажу: у чому відмінність і що краще
Під час купівлі нерухомості укладається договір купівлі-продажу. Така угода передбачає зобов'язання сплатити певні податки і збори. З метою економії деякі покупці і продавці приймають рішення укласти не договір купівлі-продажу, а договір дарування, оскільки в другому випадку витрати виходять меншими. Чи варто так робити, у чому відмінності цих договорів, чи потрібно укладати договір купівлі-продажу, чи дарування теж підходить - усе це розглянемо докладніше далі.
Чим відрізняється договір дарування від договору купівлі-продажу
Договір купівлі-продажу - це договір, за яким продавець зобов'язується передати майно у власність покупця, а покупець зобов'язується прийняти майно і заплатити за нього певну грошову суму.
Договір дарування - це підписаний юридичний документ, за яким одна сторона передає добровільно і без винагороди право власності на нерухоме майно іншій стороні. Цей договір часом з різних причин використовують як прихований договір купівлі-продажу.
Чим відрізняються договір купівлі-продажу та договір дарування:
При договорі дарування майно передається на безоплатній основі, тоді як при договорі купівлі-продажу покупець повинен заплатити продавцю;
При купівлі нерухомості в шлюбі, вона належить подружжю. У разі дарування майна одному з подружжя інший з подружжя не є його власником і не може на нього претендувати.
Визнати недійсним договір купівлі-продажу вкрай складно. Оскаржити договір дарування цілком реально. Дарувальник може анулювати договір, якщо до нього або його сім'ї застосовувалися погрози, шантаж, обман тощо.
Об'єкт, власником якого є неповнолітня особа, можна продати за наявності дозволу органів опіки та піклування. Водночас подарувати такий об'єкт не можна.
При укладенні договору купівлі-продажу строк позовної давності становить 3 роки, при укладенні договору дарування - лише 1 рік.
Під час продажу своєї частини нерухомості співвласник повинен повідомити інших власників. У них є переважне право на купівлю цієї частини квартири або будинку. Водночас подарувати свою виділену частину майна можна і без повідомлення інших співвласників.
Укладення договору купівлі-продажу та укладення договору дарування також передбачають свої особливості оподаткування. Під час купівлі житла потрібно сплатити ПДФО та військовий збір, які розраховуються від зазначеної в договорі вартості нерухомості.
Якщо говорити про податки при укладенні договору дарування, то на суму витрат впливатиме те, хто і кому дарує квартиру. Податок не потрібно платити при даруванні майна родичам першої або другої лінії. Якщо ж обдаровуваний не є близьким родичем, йому доведеться заплатити податок у розмірі 5% і військовий збір у розмірі 1,5% від оціночної вартості об'єкта.
Що краще - зробити дарчу чи договір купівлі-продажу
Якщо говорити тільки про додаткові витрати і йдеться про близького родича, то вигідніше укласти договір дарування: податки платити не доведеться. Але є також фактор ризику, не тільки сплати податків.
Який би договір не укладався, покупець або обдаровуваний стає власником майна. Але від виду угоди залежить те, наскільки він ризикує втратити придбане майно і які можуть бути наслідки цієї втрати.
Якщо під договором дарування сторони вирішили приховати іншу угоду - продаж нерухомості, покупець має розуміти, що оскаржити цей договір простіше простого, тобто він серйозно ризикує залишитися і без грошей, і без квартири. Якщо "продавець"-дарувальник доведе, що насправді він не хотів укладати договір дарування, то в суді документ можуть визнати недійсним. При цьому ніде не вказано, що обдаровуваний давав гроші дарувальнику, адже, згідно з таким типом договору, майно передається безоплатно.
На яких підставах може бути оскаржено договір дарування:
на загальних підставах;
укладення під впливом помилки;
ув'язнення під впливом обману;
укладення під впливом насильства;
укладення внаслідок зловмисної домовленості представника однієї сторони з іншою стороною;
укладення під впливом тяжкої обставини.
Найчастіше ініціаторами оскарження виступають родичі дарувальника, які не змогли отримати свою вигоду через укладення угоди. Якщо суд визнає договір недійсним, майно повернеться у власність дарувальника: у нього буде і нерухомість, і отримані раніше гроші.
Договір купівлі-продажу теж можуть оскаржити, але в реальності такі ситуації нечасті. Навіть якщо такий договір і визнають недійсним, то покупець отримає свої гроші назад, точніше, ту суму, що була вказана в договорі. Ось чому важливо прописувати в договорі реальну вартість нерухомості.
Якщо є питання щодо договорів дарування та купівлі-продажу або складно розібратися у всіх нюансах укладення угоди під час продажу нерухомості, варто звернутися по консультацію до АН "Маяк". Наші ріелтори та юристи дадуть відповідь на всі запитання і допоможуть укласти угоду без ризику.
