Договор купли-продажи недвижимости в Украине (2024 год)
Покупка квартиры или коттеджа в Украине невозможна без оформления договора купли-продажи недвижимости. Это официальный документ, указывающий на передачу прав собственности от одной стороны к другой. Договор заполняют у нотариуса во время оформления сделки. Что важно знать о договоре купли-продажи недвижимого имущества в 2024 году, расскажем ниже.
Что такое договор купли-продажи недвижимости
Договор купли-продажи недвижимости — это документ, согласно которому продавец обязуется передать имущество в собственность покупателю. При этом покупатель обязуется принять имущество и уплатить за него указанную стоимость.
Независимо от того, какой тип недвижимости принято решение купить — дом, квартиру, земельный участок, понадобится оформить договор купли-продажи. Документ, созданный в письменном виде, удостоверяют у частного или государственного нотариуса.
Что содержит договор купли-продажи недвижимого имущества
Любой договор, в том числе купли-продажи недвижимости, включает в себя несколько основных частей. Что содержит договор купли-продажи недвижимого имущества:
Шапка. Здесь можно увидеть личные данные собственника жилплощади и покупателя, дату документа. ФИО и паспортные данные должны быть записаны без ошибок, иначе это может привести к признанию договора недействительным.
Предмет договора. В этой части перечисляют документы, необходимые для передачи имущества в собственность, характеристики жилплощади, в том числе адрес, вид собственности и другие детали.
Стоимость объекта недвижимости. Цена квартиры или дома прописывается в предварительном договоре, после чего продавец уже не может ее повысить или снизить. Стоимость указывают в гривнах. Также здесь может быть информация о порядке оплаты.
Порядок оплаты. Если эта часть договора не внесена в предыдущую, значит, она должна быть четко прописана отдельно. Покупатель может внести полную оплату на месте или договориться с продавцом о рассрочке. Независимо от договоренностей между сторонами, они должны быть указаны в этой части документа.
Права и обязанности сторон. Здесь прописываются как стандартные формулировки, так и индивидуальные моменты по конкретной сделке. Например, если жилье продают с отсрочкой платежа, это важно указать в документе в виде дополнительных прав и обязанностей продавца и покупателя.
Прочие условия. В эту часть входит все, что не указано в предыдущих пунктах договора. Здесь можно прописать дату выселения продавца из дома, сторону, которая оплачивает налоги, и другие «мелкие» нюансы.
Прежде чем подписывать договор купли-продажи недвижимости, важно крайне внимательно изучить его, чтобы избежать неприятных сюрпризов впоследствии.
Как выглядит образец типового договора купли-продажи
Типовой договор купли-продажи квартиры содержит все указанные в предыдущем разделе пункты. Для сделки по покупке недвижимого имущества в 2024 году вполне можно использовать типовой образец. Здесь вы можете посмотреть, как он выглядит. Но помните, что без удостоверения документа нотариусом не обойтись.
Образец типового договора купли-продажи
Что такое предварительный договор купли-продажи
Сделка по покупке недвижимости состоит из четырех основных этапов. Как раз первым этапом выступает оформление договора задатка или предварительного договора. Что это за документ?
Предварительный, как и основной договор, обязательно заключают в письменном виде и удостоверяют у нотариуса. Именно так можно официально закрепить устные договоренности между покупателем и продавцом, которые касаются стоимости жилплощади, порядка оплаты и пр.
Предварительный договор отличается от основного тем, что по нему покупатель не получает право собственности имуществом. Этот документ предназначен для того, чтобы обеспечить юридическую силу переданному денежному задатку.
В документе указывают следующие данные:
предмет сделки;
полные обязательства сторон;
срок заключения основного договора;
сумма задатка.
При оформлении договора можно предусмотреть, чтобы задаток был возвращен покупателю в случае изменения условий сделки.
На какую недвижимость можно и нельзя заключить договор купли-продажи
Приобретение квартиры будет считаться законным, если правильно оформлен договор купли-продажи, а сама жилплощадь принадлежала продавцу на законных основаниях. Собственник обязательно должен предоставить документ, который подтверждает право собственности, и иметь регистрацию в электронном реестре.
Итак, если квартира или дом законно принадлежат продавцу, покупатель может заключить сделку и подписать договор купли-продажи. Важно обратить внимание, если имущество было куплено в браке, второй супруг должен предоставить свое согласие на сделку. Если у жилплощади есть и другие владельцы, все они должны предоставить письменное согласие на продажу квартиры.
Важно также проверить, если среди собственников жилья есть недееспособный человек или несовершеннолетний, придется получить разрешение органов опеки. Когда один из владельцев не может присутствовать на заключении сделки, понадобится доверенность от его имени на право продажи недвижимости.
Есть несколько типов недвижимости, которую нельзя продать и соответственно нельзя заключить на нее договор купли-продажи:
неприватизированное жилье;
ведомственное;
социальное;
служебное;
недвижимое имущество, на которое наложен арест/запрет;
жилье, по которому не выплачен ипотечный кредит.
Чтобы сделка купли-продажи прошла успешно, важно убедиться, что недвижимость не относится к вышеуказанному списку и у собственников имущества есть все необходимые документы.
Как правильно оформить договор купли-продажи: важные нюансы
При оформлении договора купли продажи недвижимого имущества важно учитывать, какой тип жилья продается/покупается. От этого зависит вид договора, который нужно заполнить.
Квартира
Если речь идет о продаже/покупке квартиры, можно использовать образец типового договора купли-продажи недвижимости. В сделках, где нужны согласие опеки, нотариальное согласие супруга/супруги или доверенность от отсутствующего собственника, важно позаботиться о наличии этих документов.
Дом
Если же речь идет о продаже/покупке дома, эта сделка проходит немного по-другому. Собственник передает покупателю имущественные права не только на объект недвижимости, но и на земельный участок. Так как, по украинским законам, у дома и земли должен быть один владелец. В связи с этим в договоре купли-продажи обязательно указывают и участок, на котором расположен дом.
При заключении сделки купли-продажи дома понадобятся стандартные документы, как при продаже или покупке квартиры. Но также есть дополнительные бумаги. К ним относятся документы о приватизации, Государственный акт на землю, кадастровый номер земельного участка, присвоенный при государственной регистрации.
Недвижимость в новостройке
При покупке недвижимости на первичном рынке допускается заключение сторонами консенсуального договора купли-продажи. Его основная особенность заключается в том, что продавец передает объект покупателю не в момент подписания договора, а позже. Чаще всего это происходит после сдачи здания в эксплуатацию застройщиком или в другие оговоренные сроки. Когда будет передана недвижимость покупателю и когда он сделает оплату, должно быть четко прописано в договоре.
Планируя купить квартиру в новостройке, можно воспользоваться одним из следующих договоров:
купля-продажа имущественных прав;
инвестиционный договор;
покупка при помощи ФФС (Фонд финансирования строительства);
долевое участие в строительстве (ДДУ);
купля-продажа облигаций;
уплата паевых взносов через кооператив;
купля-продажа дериватива;
договор о совместной деятельности.
Дополнительные важные нюансы, как правильно оформить договор купли-продажи квартиры или дома:
указывать честную сумму сделки. Не рекомендуется уменьшать стоимость недвижимости, чтобы сэкономить на уплате налогов. В случае возникновения проблем с проданной или купленной квартирой, возместить получится только ту сумму, что указана в договоре, даже если она не совпадает с реальной;
проверять оригиналы документов. Нельзя заключать договор купли-продажи, если продавец предоставил копию технического паспорта или любого другого документа из списка обязательных. Перед подписанием договора нужно увидеть оригиналы, причем они должны быть в наличии во время заключения сделки;
прикрепить доверенность к договору. Если жилплощадь продается или покупается по доверенности, нужно приложить ее к общему пакету документов.
Сколько стоит оформление договора купли-продажи недвижимости
Все налоги, платежи и расходы, связанные с куплей-продажей недвижимости, продавец и покупатель обсуждают до оформления предварительного договора. Это позволяет просчитать дополнительные траты и при необходимости внести их в стоимость квартиры или дома. Такой подход позволяет избежать споров и разногласий во время заключения сделки: каждый знает, за что и сколько платит.
Так как законом не урегулирован вопрос, кто именно платит госпошлину и взнос в Пенсионный фонд, стороны договариваются об этом в индивидуальном порядке. Чаще всего продавец берет на себя расходы по уплате госпошлины, тогда как покупатель оплачивает взнос в Пенсионный фонд и услуги нотариуса. Но бывает и так, что расходы делятся строго поровну, или же все затраты покрывает только покупатель.
Если оформляется стандартный договор, то расходы будут следующими:
НДФЛ (налог на доходы физических лиц) — 5%;
госпошлина — 1%;
взнос в Пенсионный фонд — 1%.
НДФЛ может составлять и 0%, но исключительно в том случае, когда продавец выступает таковым впервые в отчетном году, имел жилплощадь в собственности более 3 лет или получил ее в наследство.
Сбор в Пенсионный фонд могут не платить покупатели, которые приобретают свою первую недвижимость. Случается, что нотариус во время заключения сделки может потребовать подтверждение уплаты взноса в ПФ. Тогда можно оформить возврат средств в соответствующем органе.
Это еще не все затраты, связанные с куплей-продажей недвижимого имущества. В Украине платежи, превышающие сумму 50 тыс. гривен, должны проводиться по безналичному расчету. На открытие счета, перевод и дальнейшее обналичивание денег, придется потратить примерно 2000 грн в зависимости от суммы.
Также покупателю или продавцу нужно оплатить услуги нотариуса. Цены на нотариальное оформление разные, например, для Киева стоимость таких услуг составляет от 5000 грн.
Еще недавно продавцам недвижимости приходилось платить около 3000 грн за определение оценочной стоимости жилплощади. С 2021 года заработал сервис автоматической оценки объектов недвижимости, что существенно упростило и удешевило процедуру. С помощью нового ресурса собственник может бесплатно сформировать электронную справку об оценочной стоимости квартиры или дома, которая нужна для оформления сделки купли-продажи. Если продавца не удовлетворяет результат автоматического определения оценочной стоимости, тогда можно обратиться напрямую к оценщику: стоимость услуг специалиста договорная.
Правильно составленный, заверенный нотариусом и зарегистрированный договор купли-продажи недвижимости показывает, что право собственности на жилье передано покупателю и он является новым законным владельцем приобретенной квартиры или дома.
