Предварительный договор купли-продажи квартиры
При покупке жилой недвижимости зачастую сразу заключается основной договор купли-продажи. Но есть ситуации, когда ему предшествует предварительный договор. Если покупатель нашел объект, который ему подходит, но у него пока нет всей суммы, он может договориться с собственником о заключении предварительного договора. Инициатором может быть и продавец, например, если он не успел собрать весь пакет документов. Больше об этом типе договора рассказываем в статье.
Что такое предварительный договор купли-продажи
Согласно Гражданскому кодексу Украины, предварительный договор купли-продажи квартиры — документ, в котором две стороны закрепляют свои обязательства и в течение определенного периода времени связываются, чтобы подписать основной договор на тех условиях, которые были зафиксированы ранее.
Какие могут быть причины для заключения предварительного договора:
продавцу нужно еще немного времени, чтобы собрать все необходимые документы;
покупатель может передать всю сумму денег только через некоторое время, например, он ждет одобрения заявки по ипотеке от банка или продает другую жилплощадь;
один из совладельцев продаваемой квартиры не может пока присутствовать на сделке;
продавец хочет неспешно подготовить жилье к продаже — перевезти мебель и другие вещи, оплатить долги по коммуналке и т. д.
Чем отличается предварительный договор купли-продажи от основного
В отличие от основного договора купли-продажи предварительный не наделяет правами и обязанностями, которые связаны с покупкой жилплощади. Предварительный договор только подтверждает намерения сторон, но фактически ни к чему не обязывает.
При подписании предварительного договора покупатель не должен оплатить сразу всю стоимость жилья, продавец в свою очередь не обязан передавать право собственности на него. Главный нюанс — стороны изъявляют намерения через определенное время произвести сделку купли-продажи. Если покупатель или продавец в итоге откажутся подписывать основной договор, это может стать поводом для обращения в суд с требованием возместить убытки или все-таки заключить сделку купли-продажи. Но каждая ситуация рассматривается индивидуально.
Какую юридическую силу имеет предварительный договор купли-продажи
Правильно оформленный и заверенный нотариусом предварительный договор имеет юридическую силу, включает в себя ряд требований и накладывает обязательства на обе стороны. Для наступления юридических последствий документ должен содержать существенные условия дальнейшего договора и заключаться в той же форме. Если форма предварительного договора не отвечает требованиям по форме основного договора, в случае не заключения дальнейшего соглашения юридические последствия по нему не наступают.
Подписанный и заверенный предварительный договор защищает интересы и покупателя, и продавца. При внесении депозита стороны получают определенные гарантии, что сделка состоится спустя определенное время.
Предварительный договор теряет свою юридическую силу, когда стороны подписывают основной договор, или истекает срок, установленный для его заключения, при этом ни покупатель, ни продавец не выступили с предложением подписать новый документ.
Как заключить предварительный договор купли-продажи и что для этого нужно
При покупке квартиры покупатель должен внимательно проверить документы на недвижимость и документы продавца. Прежде всего, важно убедиться в том, что собственник действительно владеет жилплощадью. Он может предоставить:
свидетельство о праве собственности на квартиру;
свидетельство о праве собственности на наследство;
договор купли-продажи, дарения, мены, договор пожизненного содержания или наследственный договор;
копию решения суда о праве на недвижимое имущество.
Чтобы убедиться, что на сделке присутствует именно владелец объекта, нужно проверить и его паспорт. Также следует попросить у собственника показать свидетельство о браке или разводе или справку из РАГСа, что он не состоял в браке. Реквизиты продавца, указанные в предварительном договоре, должны совпадать с оригиналами предоставленных документов.
Важные моменты при заключении предварительного договора:
На сделке должны присутствовать все владельцы объекта недвижимости. Если квартира куплена в браке, это будут супруги, также собственниками могут выступать братья и сестры и т. п. Совладельцы должны составить и подписать письменное согласие на продажу жилья.
Покупатель предоставляет паспорт, идентификационный код, свидетельство о браке, письменное согласие супруга/супруги на покупку жилплощади.
В предварительном договоре нужно указать все важные для сторон условия. С этим может помочь опытный юрист, который ничего не упустит. В договоре указывают точную дату подписания основного договора, подробные характеристики жилья в новостройке или на вторичке, стоимость продажи, порядок расчета, в какой момент переходит право собственности и др.
Предварительный договор должен заключаться в такой же форме, что и основной — в письменном виде и заверяться нотариусом. Так как не предусматривается передача права собственности на квартиру, госрегистрация договора не требуется.
Когда покупатель и продавец пришли к согласию заключить сделку и подкрепить намерения предварительным договором, одна из сторон обращается к юристу для правильного оформления документа. Стороны подписывают предварительный договор и заверяют его у нотариуса. Через указанный период времени они заключают основной договор купли-продажи жилья, после чего право собственности на объект переходит к покупателю.
Что должно быть прописано в предварительном договоре купли-продажи
Чтобы предварительный договор купли-продажи квартиры имел юридическую силу и защищал интересы продавца и покупателя, нужно прописать в нем всю необходимую информацию.
Что важно указать в предварительном договоре:
полные данные продавца и покупателя — ФИО, данные паспорта, идентификационный код, год рождения;
обязательства сторон по заключению предварительного договора;
сумму авансового платежа или депозита;
дату, до которой стороны должны заключить основной договор купли-продажи;
стоимость квартиры — указывается в гривнах, но можно дополнительно указать эквивалентную цену в долларах;
порядок расчета — полную стоимость объекта можно оплатить при заключении основного договора купли-продажи или по истечении указанного срока;
детальную информацию об объекте недвижимости — площадь, количество комнат, адрес и т. д.;
момент перехода права собственности — при заключении основного договора или после передачи покупателем всей суммы за недвижимость;
обстоятельства для расторжения договора без необходимости уплаты штрафов.
Если говорить подробнее об обязательствах, то для продавца это может быть предоставление всех необходимых документов на квартиру, в том числе справка о прописанных лицах и справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Также в обязательства входит выписка жильцов до заключения основного договора, выселение продавца из квартиры в указанный срок, запрет на изменение состояния жилплощади и на сдачу в аренду. Продавец обязан обеспечить и присутствие всех совладельцев на сделке.
Обязанности покупателя в предварительном договоре — это оплата сбора в Пенсионный фонд в размере 1% от стоимости квартиры, оплата услуг банка и услуг нотариуса. Покупатель также обязуется передать полную сумму за жилье продавцу до момента подписания основного договора. Пункты обязательств могут меняться в зависимости от конкретной ситуации.
Можно ли расторгнуть предварительный договор купли-продажи
Предварительный договор не можно расторгнуть в одностороннем порядке и без весомой причины. Но стороны могут обговорить это заранее и прописать в документе основания, по которым расторжение договора допускается с уплатой или без уплаты штрафов.
Причинами для расторжения предварительного договора без штрафных санкций могут стать ситуации, которые нельзя предусмотреть или на которые нельзя повлиять. Например, если покупатель хочет купить квартиру по ипотеке, но после заключения предварительного договора получает отказ в банке.
Чаще всего допускается одностороннее расторжение предварительного договора с уплатой штрафа. В таком случае покупатель получает назад свой депозит, а если вина продавца доказана, то депозит может возвращаться и в двойном размере. Такая ситуация может быть, если собственник намеренно скрыл недостатки жилплощади или указал неправдивую информацию в документах.
Если продавец является инициатором расторжения договора и отказывается возвращать аванс или депозит, покупатель имеет право обратиться в суд. Если предварительный договор составлен правильно и заверен нотариусом, суд примет сторону покупателя.
Грамотно оформить предварительный договор купли-продажи при покупке квартиры можно у опытных юристов АН «Маяк». В агентстве есть свой юридический отдел, специалисты которого не раз сталкивались с нестандартными ситуациями при заключении сделок и знают, какие важные нюансы нужно учесть, чтобы защитить интересы покупателя и продавца. В «Маяк» также есть свой нотариус, который заверит подписанный предварительный договор.
С АН «Маяк» получится сэкономить время на поиске юриста и нотариуса, а также безопасно купить квартиру в Киеве, Киевской области или в Запорожье по предварительному договору.
