Что нужно знать при покупке квартиры в Украине
Приобретение недвижимости в Украине обходится в немалую сумму и связано с множеством рисков. Нужно тщательно разобраться в вопросе и подойти к процедуре покупки жилья ответственно, чтобы все прошло успешно. Рассмотрим подробнее, как происходит оформление покупки квартиры в 2024 году.
Что нужно сделать перед покупкой квартиры: проверяем объект, владельца и документы
Первое, что должен сделать покупатель, — проверить юридическую чистоту приглянувшегося объекта недвижимости. Что нужно предпринять:
убедиться, что жилье не находится под арестом и не выступает в качестве залога;
узнать, не прописан ли в квартире несовершеннолетний ребенок и не является ли он совладельцем;
проверить, есть ли третьи лица, у которых тоже есть права на недвижимость, и давали ли они свое согласие на продажу;
убедиться, что дом не входит в список зданий, которые планируют снести.
Правильно проанализировать жилплощадь можно с помощью нотариуса. Специалист проверит прописанных в квартире, наличие ареста, временно снятых с регистрации, есть ли залог или третьи лица, претендующие на покупку. Если есть какие-либо проблемы, нотариус откажется заверять сделку.
До заключения предварительного договора стоит проверить и владельца квартиры. Для начала стоит убедиться, что паспортные данные продавца точно совпадают с информацией в правоустанавливающих документах на недвижимость. Описание в технической документации должно соответствовать реальности: планировке, этажу, количеству комнат, площади.
При оформлении купли-продажи квартиры стоит запросить у продавца справку о составе семьи. Если есть прописанные несовершеннолетние, можно напрямую спросить, как будет решен этот вопрос.
Продавец не должен иметь внешние признаки алкогольной или наркотической зависимости, вызывать подозрение по части психических заболеваний. Узнайте, есть ли другие собственники квартиры, и если да, то соглашались ли они на продажу. Если недвижимость получена в собственность по судебному решению, нужно убедиться, что срок обжалования этого решения уже прошел.
Какие документы нужны для покупки квартиры
Запрос выписки из Государственного реестра — первый шаг для дальнейшего оформления документов на покупку квартиры. Из документа можно узнать, кто собственник, есть ли обременения или отягощения. Если с жилплощадью все нормально, можно подписывать предварительный договор у нотариуса.
Какие документы понадобятся покупателю для приобретения жилья:
паспорт (для несовершеннолетнего — свидетельство о рождении);
свидетельство о браке или свидетельство о разводе;
письменное согласие супруга/супруги — если в сделке участвуют оба, этот документ можно не оформлять;
разрешение органов опеки и попечительства — если квартиру покупают для ребенка.
В свою очередь продавец также занимается подготовкой своего пакета документов. Что должен предоставить собственник:
правоустанавливающие документы;
выписку из Реестра прав собственности;
паспорт, идентификационный код;
письменное согласие супруга (супруги);
технический паспорт на квартиру;
свидетельство о браке или свидетельство о разводе;
разрешение органов опеки и попечительства — если есть несовершеннолетние совладельцы;
справку о составе семьи;
заключение об оценке недвижимого имущества;
отказ совладельца от приоритетного права приобретения доли квартиры — если продается часть недвижимости;
справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
Собранные продавцом документы должен проверить нотариус. Если с бумагами все хорошо, можно переходить к подписанию договора.
Как происходит сделка по покупке квартиры
Финальной проверкой документов и заверением сделки занимается нотариус. Только после этого соглашение получает юридическую силу и право собственности переходит от одной стороны к другой.
Что представляет собой порядок покупки квартиры:
Проводится проверка объекта недвижимости, собственника и документов. Жилплощадь не должна быть под арестом или под залогом, на нее есть все необходимые бумаги.
Подписывается предварительный договор. Этот документ выступает как гарантия, что стороны выполнят свои обязательства.
Подготавливаются документы для заключения сделки. Необходимые бумаги собирает и покупатель, и продавец, после чего они предоставляются нотариусу.
Заключается договор купли-продажи. Право собственности переходит к покупателю.
Проводится расчет за приобретенную квартиру.
Оплачиваются услуги нотариуса и юриста (если он тоже берет участие в сделке).
Что такое договор купли-продажи квартиры
Процедура покупки квартиры чаще всего предусматривает оформление двух договоров: предварительного и основного договора купли-продажи. Подписанием предварительного договора продавец и покупатель подтверждают свои намерения заключить сделку. В документе фиксируется стоимость объекта, порядок оплаты и другие важные нюансы. Во время подписания предварительного договора покупатель передает задаток собственнику. Чаще всего он составляет 10% от стоимости квартиры.
Договор купли-продажи недвижимости — это документ, содержащий информацию о переходе права собственности на квартиру от одного человеку к другому. Договор оформляют у нотариуса во время заключения сделки купли-продажи. После подписания и нотариального заверения документа данные о новом собственнике вносят в электронный Реестр вещных прав. Оригинал договора купли-продажи и его заверенная копия, а также выписка из реестра о регистрации передаются покупателю.
Зачем нужен юрист или риелтор при оформлении покупки квартиры
Купить квартиру вполне реально и своими силами, не пользуясь услугами риелтора или юриста. Но если нет опыта в приобретении недвижимости, хочется ускорить процедуру и обезопасить себя от действий мошенников, помощь опытных специалистов не будет лишней.
Юрист поможет соблюсти порядок оформления объекта недвижимости. Этот специалист компетентен при проверке, сборе и подготовке документов. Он также может помочь в нестандартных ситуациях, когда есть спорные вопросы по передаче имущественных прав. Но юрист не занимается поиском подходящих объектов.
Часто к юристам обращаются, чтобы получить справку о зарегистрированных в квартире жильцах, проверить объект на отсутствие обременений, ипотеки или ареста, задолженности по коммунальным платежам. Еще одна причина обратиться к специалисту — составить договор купли-продажи и убедиться в безопасности сделки. В этих вопросах может помочь и агент по недвижимости.
Если вы сотрудничаете с квалифицированным риелтором, можно ограничиться только его услугами, не обращаясь еще и к юристу. Риелтор сэкономит покупателю силы, время и деньги. Агент быстрее найдет подходящую квартиру, договорится о ее покупке на выгодных условиях, проверит юридическую чистоту объекта, поможет оформить все документы и заключить сделку. С опытным риелтором процесс покупки пройдет намного легче и спокойнее.
Особенности оформления квартиры в новостройке
При покупке квартиры в новом доме на стадии строительства можно выделить два основных этапа: инвестирование средств и ожидание сдачи дома в эксплуатацию и оформление права собственности на недвижимость.
Первый этап приобретения квартиры в новостройке включает в себя подписание инвестиционного договора. Для заключения договора понадобятся паспорт, идентификационный код, денежные средства, согласие супруга (супруги). Письменное согласие можно предоставить и уже на этапе оформления права собственности.
Перед тем как заняться процедурой оформления права собственности, нужно получить технический паспорт на жилье. Зарегистрировать право собственности можно в органах местного самоуправления или через нотариуса.
Для регистрации нужно подать следующие документы:
паспорт и идентификационный код;
свидетельство о браке;
паспорт и идентификационный код супруги/супруга;
инвестиционный договор;
справку о выплате пая;
акт приема-передачи жилплощади;
технический паспорт;
документы о вводе дома в эксплуатацию и присвоении почтового адреса.
После проверки документов и регистрации права собственности покупатель первичного жилья получает выписку из реестра, которая подтверждает, что он является собственником купленной недвижимости.
Особенности оформления квартиры на вторичном рынке
Если принято решение купить недвижимость на вторичном рынке, для заключения сделки в обязательном порядке оформляется договор купли-продажи. Предварительный договор заключается не всегда, а по желанию продавца и покупателя. Если покупатель точно решил, что хочет купить конкретную жилплощадь, но внести средства он сможет немного позже, он может составить предварительное соглашение о своих намерениях приобрести квартиру.
Обычно предварительный договор заключают на срок не более 30 дней. За это время продавец успеет собрать все документы и выписать из квартиры зарегистрированных членов семьи, а покупатель решит вопрос с оплатой.
Когда все будет готово, покупатель встречается с продавцом у нотариуса для заключения договора купли-продажи. Договор нужно внимательно прочитать, особенно то, что написано мелким шрифтом, и убедиться, что в нем нет пропусков, которые можно использовать для внесения новой информации. На основании договора купли-продажи покупатель получает право собственности на квартиру, поэтому важно избежать моментов, из-за которых документ могут признать недействительным.
Как происходит расчет при покупке недвижимости
При подписании договора купли-продажи покупатель выплачивает продавцу сумму, равную стоимости недвижимости или меньшую, если ранее был внесен задаток. Передать средства можно и до подписания договора, но здесь есть риски для покупателя, так как фактически и деньги, и имущественные права будут у продавца. Если оплачивать квартиру после заключения договора, тогда рискует продавец: документ им уже подписан, а деньги еще не получены.
Оптимальное решение — передать деньги продавцу после того, как договор будет подписан обеими сторонами, но еще не заверен нотариусом. Также обезопасить всех участников процесса поможет депозит нотариуса, через который можно провести оплату. Покупатель переводит средства, стороны подписывают договор, после чего продавец получает деньги.
Сколько стоит оформление квартиры
Стоимость объекта недвижимости — это еще не все расходы, которые придется понести покупателю, чтобы стать полноправным собственником квартиры. Часть затрат может взять на себя продавец, а некоторые из них просто заранее включают их в стоимость жилплощади.
Какие расходы по оформлению объекта недвижимости предусмотрены:
госпошлина — 1% от суммы недвижимости (есть льготы для некоторых категорий продавцов и покупателей);
налог в Пенсионный фонд — 1% от стоимости квартиры;
услуги нотариуса — расходы на государственного нотариуса могут оказаться меньше, чем на частного, хотя очереди к первому могут оказаться больше, но ориентироваться стоит на сумму от 1000 грн;
услуги риелтора — комиссионные агента по недвижимости составляют 2–5% от стоимости объекта;
регистрация права собственности — на конечную сумму влияет срочность проведения процедуры, поэтому она может колебаться от 180 грн до 8 800 грн.
От уплаты налогов при покупке жилья освобождаются члены семей военнослужащих, участники ликвидации аварии на ЧАЭС, ветераны, люди, имеющие инвалидность I-II групп. Любые льготы не могут распространяться автоматически на вторую сторону сделки.
Некоторые расходы из вышеперечисленных может взять на себя продавец. Это может касаться оплаты услуг риелтора, особенно в тех случаях, когда агенты с обеих сторон работают по системе партнерских продаж.
У продавца также есть свои отдельные расходы, связанные с оформлением сделки купли-продажи. К ним относятся налог на доход физического лица, государственная пошлина и военный сбор. Продавец не обязан уплачивать НДФЛ, если впервые продает недвижимость или если квартира куплена более 3 лет назад.
Оформление покупки квартиры не доставляет сложностей, если процедура проходит под сопровождением опытных специалистов или у самого покупателя уже есть опыт в этой сфере.
